アパート経営は、安定した家賃収入を期待できる不動産投資として長く選ばれてきました。一方で、インターネット上では「失敗した」「地獄だった」といった声も少なくありません。本記事では、アパート経営の失敗がなぜ起こるのかをリスク構造の視点から整理し、構造の異なる投資手法として注目される「トランクルーム投資」という選択肢を解説します。ご自身の状況に合った判断軸を見つける参考にしてください。
アパート経営で「失敗した」「地獄」と言われる主な原因
アパート経営の失敗は、多くの場合いくつかの典型的なパターンに分類できます。ここでは代表的な6つの原因を取り上げます。原因を先に知っておくことは、経営上の落とし穴を避けるうえで有効です。
立地・賃貸需要の見誤りによる空室
アパート経営は、入居者がいて初めて成り立ちます。人口動態や周辺の賃貸需要を十分に調べないまま物件を取得すると、想定した入居率に届かない可能性があるでしょう。
特に、駅からの距離や周辺物件の状況を軽視すると、慢性的な空室に悩まされることがあります。同じ市区町村であっても駅からの距離や生活利便施設の有無によって需要は大きく変わるため、エリア全体の印象ではなく物件単位での賃貸需要の見極めが欠かせません。エリアの将来的な需要を見誤ると、失敗の起点になることがあるため注意が必要です。
空室リスクと家賃下落
築年数の経過とともに、家賃は徐々に下落することが一般的です。新築時の家賃水準がそのまま続く前提で収支計画を立てると、数年後に想定と実際の差が広がるでしょう。
築後まもない時期ほど下落幅が大きくなりやすいといわれます。空室が増えれば家賃を下げて募集せざるを得ず、収入はさらに目減りします。空室と家賃下落は連動して収益を圧迫するため、両方を織り込んだ計画が不可欠と言えるでしょう。
過剰な借入・フルローン
自己資金をほとんど入れず、フルローンに近い形で始めると、毎月の返済額が家賃収入に対して大きくなります。金利の上昇や空室率の増加により返済が家賃収入を上回ると、手元資金を持ち出す状況に陥ることがあるでしょう。
たとえば、変動金利で借り入れている場合、金利がわずかに上がるだけでも毎月の返済額は増え、長期では総返済額に無視できない差が生じます。借入の規模が大きいほど、こうした想定外の事態が起きたときの影響も大きくなります。
サブリースの誤解
家賃保証をうたうサブリース契約は、空室リスクを避けられる仕組みと受け止められがちですが、実際には保証賃料が定期的に見直され、引き下げられる場合もあるため注意が必要です。
過去にはこうしたトラブルが相次ぎ、賃貸住宅管理業法（正式名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」。サブリースに関する規制部分は2020年12月に施行）によって、サブリース業者には誇大広告・不当勧誘の禁止に加え、契約前の重要事項説明などが義務づけられました。
契約内容を正確に理解しないまま「保証があるから安心」と考えることが、誤解による失敗につながります。税制や法規制の詳細および最新情報は専門家に相談し、慎重に契約するようにしましょう。
節税・相続対策だけを目的にする失敗
アパート経営には節税や相続税評価の圧縮といった側面もありますが、それだけを目的にすると本来の収益性が二の次になりがちです。
節税効果に目を向けるあまり、立地や収支の妥当性を軽視して物件を取得すると、税負担は減っても運用そのものが赤字になるおそれがあります。あくまで投資としての採算を軸に据えることが大切です。
修繕費の見積不足とデッドクロス
建物は時間の経過とともに劣化します。外壁や屋根、設備の修繕費などを見積もりに含めていないと、突発的な出費で収支が崩れることもあるため注意しましょう。
たとえば、木造アパートは10年前後で外壁塗装や屋根、給湯器などの更新時期が重なりやすく、まとまった支出が発生する傾向があります。加えて、減価償却費が減る一方でローン元金の返済が続く「デッドクロス」を迎えると、帳簿上は黒字でも手元資金が不足しかねません。
木造の法定耐用年数である22年に近づくほど経費にできる償却費は減りますが、元金の返済は経費にならないため、「黒字なのに現金が残らない」という状態に陥りやすくなります。長期の資金繰りを見据え、計画的に経営することが大切です。
アパート経営で失敗しやすい人の特徴
同じ物件でも、取り組む人の姿勢によって結果は変わります。ここでは、失敗に陥りやすい3つの傾向を紹介します。当てはまる点がないか、確認してみてください。
業者・管理会社に丸投げ
提案された内容をそのまま受け入れ、自分で検証しないまま任せきりにするケースです。
管理を委託すること自体は合理的ですが、収支の前提や契約条件を理解しないまま丸投げすると、問題が起きても気づくのが遅れます。委託と丸投げは区別して考えることが必要です。
収支シミュレーションを軽視
「なんとなく利益が出そう」という感覚で始めると、空室率や家賃下落、修繕費などの変動要因を織り込めません。
楽観的な前提だけで計画を組むと、現実とのギャップが大きくなります。複数のシナリオを想定して数字を検証する姿勢が、失敗を避けるうえで欠かせません。
出口戦略を考えず始める
購入時のことばかりに意識が向き、いつ・どのように売却するかを考えていないと、いざ手放したいときに想定より低い価格でしか売れないことがあります。保有期間中の収益だけでなく、最終的な出口まで含めて全体の採算を見通すことが重要です。
失敗の原因は「借入・空室依存・建物依存」の3つ
ここまで見てきた失敗の原因は、突き詰めると3つの構造的な要素に集約できます。この3点を理解すると、投資手法ごとのリスクの違いが見えやすくなります。
借入規模がリスクを増幅
大きな借入は、うまくいけば収益を押し上げますが、想定が外れたときの損失を拡大させます。返済という固定的な負担がある限り、収入の変動がそのまま経営の安定性を揺さぶります。また、借入への依存度が高いほどリスクが増幅される点にも注意しましょう。
収入が空室に丸ごと連動
アパートは1棟あたりの部屋数が限られ、空室が出ると収入が大きく減少します。特に戸数の少ない物件では、1室の空室が全体の収益に及ぼす影響が大きくなります。
建物依存で修繕・老朽化の負担が重い
住居用の建物は、水回りや内装などの劣化しやすい要素を多く抱えています。年数が経つほど修繕や設備更新の負担が増し、収益を押し下げます。建物の状態に収益が強く依存する構造も、見過ごせないリスクです。
こうして見ると、失敗の多くは「借入・空室依存・建物依存」という3つの要素に根ざしていることが分かります。特に、すでにアパートを保有し、収支に不安を感じている方にとっては、保有資産の一部をこの3つの要素が小さい投資へ振り向けることが資産全体のリスクを軽減させる一つの手立てになるでしょう。次章では、その一例を見ていきます。
リスク構造が異なる「トランクルーム投資」とは
トランクルーム投資とは、屋内型トランクルームの営業権を取得して運営する投資手法です。アパート経営とは異なり、先に挙げた「借入・空室依存・建物依存」の3つのリスク要素との向き合い方が変わってきます。
ここでは、その根本的な違いを整理します。なお、利益の仕組みやメリット・デメリットの詳細は、トランクルーム投資とは？利益の仕組みやメリット、デメリットを解説をご覧ください。
収納ニーズが対象という根本的違い
トランクルームが対象とするのは、住まいではなく「収納」のニーズです。
荷物を預けたいという需要は、景気の波や入居者の属性に左右されにくい傾向があります。住居のように生活拠点の移動に伴う退去が起きにくく、需要の性質そのものが安定しています。
区画単位で空室リスク分散
1つの施設が複数の区画で構成されるため、仮に一部の区画が空いても、収入がゼロになるわけではありません。
空室リスクが区画単位で分散され、アパートのように1室の空室が全体へ大きく響く構造とは異なります。収入が空室に丸ごと連動しにくい点もトランクルーム投資の特徴と言えるでしょう。
劣化要因が少なく修繕コストが低い
トランクルームは内装や水回りといった劣化しやすい設備をほとんど持ちません。そのため建物の老朽化に伴う修繕負担が軽く、長期にわたって収益を維持しやすい傾向があります。建物への依存度が低いことが、運用面での負担軽減につながるとも言えるでしょう。
リスク構造の違いを具体的な数字や事例で確認したい方に向けて、当社では資料をご用意しています。
トランクルーム投資が注目される3つの理由
トランクルーム投資が関心を集めるのには理由があります。
ここでは代表的な3つの観点から、その魅力を整理します。いずれも前提を踏まえたうえで理解することが大切です。
実質利回り15%前後の収益構造
当社の運用実績では、実質利回りの目安は15%前後です。区画ごとに料金と稼働を積み上げる収益構造のため、一部の区画に空きが出ても全体の収支が大きく崩れにくく、安定した稼働を積み上げやすい点が評価されています。
稼働が安定すれば効率的な運用が期待できるでしょう。ただし、これはあくまで一定の前提に基づく目安であり、実際の利回りや収益は個別の状況により異なります。
最大95%の短期償却による節税の仕組み
トランクルーム投資では、不動産そのものではなく営業権を取得します。営業権を取得することで、取得にかかった費用の最大95%程度を短期償却・早期経費化することが可能です。
また、取得した年度の課税所得を圧縮できる可能性もあります。税制の適用は個々の状況によって異なるため、最新情報は専門家にご確認ください。
集客・運営を委託できる「まるなげ」
トランクルーム投資では、集客・契約・清掃といった日々の運営業務を委託できます。オーナーが現場の管理に追われることなく運用できるため、本業を持つ方でも取り組みやすい仕組みです。
また、入居者同士のトラブルや原状回復をめぐる交渉などの対人業務が比較的発生しにくいことも、運営面での負担を抑えやすい理由の一つです。当社ではこうした運営代行を含めた体制を整えており、手間を抑えた運用を目指せます。
運営の仕組みや実績を直接確認したい方は、無料セミナーもあわせてご活用ください。
まとめ
ここまで、アパート経営の失敗が「借入・空室依存・建物依存」という3つのリスク構造に根ざしていること、そしてトランクルーム投資がそれらとは異なる構造を持つことを見てきました。
大切なのは、どの手法が優れているかを決めることではなく、それぞれのリスク構造を理解したうえで、ご自身の資金状況やリスク許容度に合った選択をすることです。すでにアパートなどを保有している方であれば、資産全体のリスクを分散するという視点から、構造の異なる投資を組み合わせて検討することもできるでしょう。まずは仕組みを正しく知ることが、納得のいく判断への第一歩です。
リスク構造の違いをふまえて検討を進めたい方は、当社の資料請求や無料セミナーをご活用ください。