トランクルーム投資は、節税もできる不動産投資です。初期費用や運営コストを経費として計上できるほか、減価償却の活用で高い節税効果が期待できます。
本記事では、トランクルーム投資で節税できる理由や節税以外でも期待できるメリット、節税効果を最大化するポイントなどを解説します。
トランクルーム投資で節税できる理由
トランクルーム投資は、賃料収入を得ながら節税効果も期待できる不動産投資の一つです。設備費や維持費を経費計上できるほか、減価償却や損益通算などを活用できるケースもあります。
ここでは、節税が期待できる主な理由を解説します。
初期費用や運営費を経費にできる
トランクルーム投資では、事業運営に必要な支出を経費として計上できます。
主に、次のような費用が該当します。
- コンテナの設置費用
- 広告宣伝費、管理委託費
- 光熱費
- 通信費
- 修繕費
- 土地の固定資産税
- 火災保険料
経費を適切に計上することで、課税対象となる所得を抑え、所得税や住民税の負担を軽減できます。
減価償却費を経費計上できる
トランクルーム投資では、減価償却による節税ができます。減価償却とは、設備や建物などの取得費用を一括で経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費計上する会計処理です。
トランクルームの建物本体や設置した付帯設備が対象になり、実際に現金支出が発生していなくても経費として計上できます。
手元資金を維持しながら帳簿上の所得を圧縮し、税負担を大幅に軽減できます。特に、購入初期は減価償却費が大きくなりやすく、節税効果を実感しやすいでしょう。
青色申告特別控除を活用できる
確定申告で青色申告を利用すれば、不動産所得または事業所得について最大65万円の特別控除を受けることが可能です。青色申告とは、複式簿記による記帳など一定の要件を満たすことで、税制上の優遇を受けられる制度です。
ただし、トランクルーム投資の規模や運営実態によっては、不動産所得ではなく雑所得として扱われるケースもあり、その場合は青色申告特別控除は適用されません。適用条件を事前に確認しておくことが大切です。
損益通算を活用できる
トランクルーム投資で赤字が発生した場合、一定条件を満たせば給与所得など他の所得と損益通算できる可能性があります。損益通算とは、複数の所得を合算し、赤字分を差し引いて課税所得を減らせる仕組みです。
たとえば、減価償却費や経費の支出などでトランクルーム事業が赤字となった場合、損失を給与所得と相殺できれば、結果として所得税や住民税の負担軽減につながります。会社員が副業として投資を行う場合に注目される節税効果です。
相続税対策ができる
トランクルーム投資は、相続税対策としても活用されています。一般的に、不動産は相続税評価額で算定されるため、現金のまま保有する場合と比べて評価額を抑えられ、課税対象となる財産額の圧縮につながる可能性があるためです。
また、土地の利用形態によっては、「小規模宅地等の特例」の貸付事業用宅地として評価減の対象となる場合もあります。
そもそもトランクルーム投資とは？
トランクルーム投資とは、収納スペースを貸し出して賃料収入を得る投資方法です。比較的小規模から始めやすく、空き地活用としても注目されています。
節税について理解を深めるため、トランクルームを活用した投資の基本的な仕組みについてみていきましょう。
4つの運営方法
トランクルーム投資には、主に次の4つの運営方法があります。
- 自主管理
- 管理会社委託
- 一括借り上げ
- 事業用定期借地方式
それぞれ、初期費用や運営の手間、収益性などが異なります。
自主管理は収益を確保しやすい一方で、集客や契約管理などを自身で行う必要があります。
管理会社委託は運営負担を軽減しやすく、一括借り上げは空室リスクを抑えやすい点が特徴です。
事業用定期借地方式は、土地を事業者へ貸し出して賃料収入を得る方法で、管理の手間を抑えながら土地活用を行いやすい運営形態といえるでしょう。
屋内型と屋外型
トランクルームは、大きく「屋内型」と「屋外型」に分けられます。
| 項目 | 屋内型 | 屋外型 |
| 形態 | ビルや倉庫の内部を区画分けして貸し出すタイプ | コンテナを屋外に設置して貸し出すタイプ |
| 特徴 | ・空調設備やセキュリティ設備が整っているケースが多い・書類や精密機器など環境配慮が必要な需要を取り込みやすい | ・車で直接荷物を搬入しやすい・家具やアウトドア用品など大型荷物の保管に適している |
| 主な保管物 | 書類・衣類など | 家具・バイクなど大型荷物 |
| 節税効果 | 高め | 低め |
屋内型は初期投資が高くなりやすい一方で、単価を高めに設定しやすいのが魅力です。屋外型は比較的低コストで始めやすいものの、立地や防犯対策が集客に大きく影響します。
それぞれの特徴を理解し、地域のニーズに合った形態を選ぶことが大切です。
節税以外で見るトランクルーム投資のメリット
トランクルーム投資は、節税効果だけでなく、運営の負担が少ないことや収益性の高さなども注目されています。
ここでは、節税以外で得られるトランクルーム投資のメリットを紹介します。
まるなげで運営の手間が少ない
トランクルーム投資は、管理会社へ運営業務を委託できるケースが多く、オーナー自身の負担を抑えやすい点がメリットです。利用者募集や契約管理、問い合わせ対応、清掃などを任せられるため、本業が忙しい人でも運営しやすいでしょう。
居住用賃貸のような入居者トラブルも比較的少なく、管理の手間を軽減しながら運用しやすい投資方法といえます。
利回りが高い傾向にある
トランクルーム投資は、比較的高い利回りを期待できます。特に屋外型コンテナは建築コストを抑えやすく、初期投資に対する収益率が高い傾向があります。
また、設備がシンプルなため、修繕費や維持費を抑えやすい点もメリットです。収納ニーズが高いエリアでは安定した稼働率を維持しやすく、効率的な収益化を目指せるでしょう。
初心者にも取り組みやすい
トランクルーム投資は、アパート・マンション経営と比べて運営面の管理負担を抑えやすい点がメリットです。そのため、不動産投資の初心者に向いています。
また、管理会社のサポートを受けられるため、専門知識が少なくても運営しやすく、副業として始めやすい投資としても注目されています。
節税面も含めたトランクルーム投資の注意点
トランクルーム投資にはメリットがある一方で、節税効果や収益性の面で注意すべき点もあります。期待していた効果を得られないケースもあるため、リスクや制度を理解したうえで運用することが大切です。
トランクルーム投資の注意点を解説します。
賃貸経営に比べると節税効果が低い
トランクルーム投資は節税につながる場合がありますが、アパートやマンション経営と比べると税制上の優遇が少ないケースがあります。土地の評価額圧縮など、不動産賃貸特有の制度を活用できない場合もあるためです。
たとえば、賃貸アパートが建設された土地は宅地として評価され、固定資産税が軽減される特例の対象となります。一方、トランクルーム投資のように更地にコンテナを設置する形態では、必ずしも宅地として扱われるとは限らず、その場合は固定資産税の軽減措置を受けられない可能性があります。
リスク対策が必要になる
トランクルーム投資には、アパート・マンション経営と同じく空室リスクや災害リスクがあります。また、立地条件によっては利用者が集まらず、想定通りの収益を得られないリスクもあるでしょう。
また、屋外型の場合は台風などの自然災害や防犯対策も重要です。保険加入や防犯設備の導入など、事前にリスク対策を行うことが不可欠です。
トランクルーム投資で節税効果を最大化するポイント
トランクルーム投資で節税を目指す場合は、制度の仕組みを理解したうえで計画的に進めることが大切です。
ここでは、節税効果を活かすポイントを解説します。
最適なタイミングを判断する
トランクルーム投資は、始めるタイミングを見極めることが大切です。タイミングによっては、収益性や節税効果に影響します。たとえば、土地価格や建築コストが高騰している時期は、初期費用が増えることになるでしょう。
また、減価償却費は基本的に取得後から計上され、初期は費用の計上が大きくなりますが、どの年の利益と相殺できるかによって実際の節税効果は変わります。
また、課税事業者としての期間や設備投資の内容によって消費税還付の可否も変わるため、事前に収支計画と税務上の影響を確認し、適切な投資タイミングを判断することがポイントです。
専門家のアドバイスを受ける
トランクルーム投資では、税務や不動産運営に関する専門知識が必要になる場面があります。特に、所得区分や減価償却の扱いは複雑な場合もあるため、税理士へ相談することで適切な節税対策ができるでしょう。
また、不動産会社や運営会社へ相談すれば、エリアの需要や運営方法についての情報収集にも役立ちます。専門家の支援を受けながら進めることが、トランクルーム投資の成功につながるでしょう。
トランクルーム投資の節税に関するよくある質問（FAQ）
トランクルーム投資における節税については、どのような仕組みで税負担を抑えられるのか、どの程度の効果が期待できるのかなど、疑問を持つ方も多いでしょう。
ここでは、節税に関してよくある質問を解説します。
トランクルーム投資で節税できる主な仕組みは何ですか？
トランクルーム投資で節税できる仕組みは、主に次の5つです。
- 経費計上
- 減価償却
- 青色申告特別控除
- 損益通算
- 相続税対策
これらの仕組みを組み合わせることで、課税所得の圧縮を図れます。
アパート経営と比べて節税効果はどうですか？
トランクルーム投資は建物部分の大きな減価償却を活用しにくいため、アパート経営と比べると節税効果は限定的です。
収益性とのバランスで判断することが重要であり、節税だけを目的に投資を行わないことが大切です。
償却率の高い節税スキームはありますか？
節税を重視する場合、無形資産である「営業権」を活用するスキームが注目されています。営業権は税務上、耐用年数5年で均等償却できるため、短期間で経費計上しやすい特徴があります。
フドスマでは、営業権取得モデルにより初年度の経費計上比率を高める設計を採用しており、初期投資額の最大95%が短期間で償却可能です。
詳細は無料セミナーでご確認ください。
まとめ
トランクルーム投資は、減価償却や必要経費の計上などを活用することで、節税効果が期待できる投資方法です。一方で、運営形態や所得区分によって適用できる制度が異なるため、収益性やリスクも含めて総合的に判断することが重要です。
節税効果を最大限に活かすためには、自身の所得状況や投資目的に合ったスキームを選び、税理士など専門家へ相談しながら進めることがポイントとなります。
フドスマの営業権取得モデルは、初年度の経費計上比率を高めやすい設計で、最大95％の償却が可能です。節税対策を検討している法人や高所得者にとって、新たな選択肢のひとつといえます。顧問税理士同席での個別相談にも対応しているため、ぜひご検討ください。