トランクルーム投資は土地なしで始められる？仕組み・利回り・節税まで解説

2026年5月29日

この記事でわかること
– 土地を持っていなくてもトランクルーム投資は始められます
– 土地なしで始められる理由は「屋内型・借り上げ転貸」という仕組みにあります
– 想定利回りや初期費用の目安、最大95%の即時償却による節税の考え方
– 運営をまるごと任せて手間なく続ける方法

「トランクルーム投資に興味はあるけれど、土地を持っていない」。そんな理由であきらめていませんか。

結論からお伝えします。トランクルーム投資は、土地がなくても始められます。 むしろ、土地を持たずに始める形が主流になりつつあります。

なぜ土地なしで成り立つのか。その鍵は「屋内型トランクルーム」と「借り上げ転貸」という仕組みにあります。私自身も投資相談の現場で「土地がないから無理だと思っていた」という声を何度も聞いてきました。この記事で、その誤解を解いていきます。

トランクルーム投資は土地なしでも始められる

土地を持っていなくても、トランクルーム投資は始められます。 これが最初の、そして最も重要な結論です。

トランクルーム投資と聞くと、「自分の土地にコンテナを置く事業」を思い浮かべる方が多いはずです。けれども、いま都市部で伸びているのは、ビルやテナントの空き区画を活用する屋内型です。屋内型なら、土地はもちろん建物すら所有する必要がありません。

土地なしで始められる理由は、次の仕組みにあります。

運営会社が、空いているテナントや賃貸区画を借り上げる
その区画を屋内トランクルームに改装する
改装した区画を、投資家が引き継いで運営する

投資家が手にするのは土地の所有権ではなく、トランクルームを運営する「営業権」です。だからこそ、土地がなくても始められます。

そもそも屋内型トランクルーム投資とは

屋内型トランクルーム投資とは、ビルやテナントの室内をレンタル収納スペースに変え、利用者に貸し出して賃料収入を得る投資です。

仕組みを整理しましょう。居住用には向かないテナントや賃貸区画を、運営会社が借り上げます。そこを区切って収納スペースに改装し、利用者に月額で貸し出します。

国内のトランクルームは、屋外のコンテナ型と屋内型に大きく分かれます。普及率では屋内型がおよそ7割を占めるとされ、年々その比率は高まっています。理由は明快です。屋外コンテナは外気温や湿度の影響を受けやすく、預けたものが傷みやすい。屋内型は空調やセキュリティが整い、衣類や精密なものも安心して預けられます。

トランクルーム投資の基礎をまず押さえたい方は、トランクルーム投資とは？利益の仕組みやメリット、デメリットを解説もあわせてご覧ください。

土地なしで始める仕組み「借り上げ転貸」とは

土地なしを可能にするのが、運営会社による「借り上げ転貸」の仕組みです。投資家は所有者ではなく、運営の担い手になります。

流れはこうです。まず運営会社が、物件オーナーから区画を賃貸借契約で借ります。次にその区画を屋内トランクルームに開発し、投資家へ転貸します。投資家は運営会社と業務管理委託契約も結ぶため、集客や管理の実務は会社側が担います。

ここで大切なのは、投資家に土地や建物の所有権が発生しないという点です。投資の対象はあくまで営業権。この構造が、後で説明する節税メリットにもつながります。

所有権を持たないことに不安を感じる方もいるでしょう。けれども、日本の借地借家法は借りる側を手厚く保護します。普通借家契約で借り上げていれば、オーナーの都合で簡単に退去させられることはありません。

土地なしトランクルーム投資の2つのプラン

土地なしで始める方法は、大きく2つのプランに分かれます。予算と目的に応じて選べます。

項目	店舗運営型	固定収益型
初期費用の目安	1,000万円〜	150万円前後〜
収益のしくみ	稼働に連動	年利8%で固定
想定利回り	実質15%前後（開業3年以降）	8%固定
向いている人	しっかり運営して収益を伸ばしたい人	手堅く・少額から始めたい人

店舗運営型は、1店舗をまるごと運営するプランです。稼働率に応じて収益が変わり、開業から3年以降は想定実質利回り15%前後とされます。

固定収益型は、1店舗を3〜4部屋に区分けして取り組むプランです。稼働率に関わらず、初期費用に対して年利8%の収益が見込めます。少額から始めたい方に向いています。

数字はあくまで想定です。実際の収益は立地や稼働で変動するため、契約前にシミュレーションで確認してください。

土地なしで始めるメリット

最大のメリットは、土地という大きな初期コストを抱えずに、収納需要という成長市場へ参入できることです。アパート経営と比べたとき、その差は小さくありません。

少額から始められる

土地も建物も買わないため、初期費用を抑えられます。固定収益型なら150万円前後から始められ、不動産投資よりはるかに手が届きやすい水準です。

修繕やトラブルが少ない

トランクルームは人が住む空間ではありません。 水道やガスを使わず、設備トラブルがほとんど起きません。

退去後の原状回復も、清掃と点検で完了します。アパートのようなクロスの張り替えや設備交換は、基本的に発生しません。

景気変動に強い

荷物を預ける性質上、株価が下がったからといって解約する人はまれです。リーマンショックや震災、コロナ禍でも需要は大きく崩れませんでした。安定を重視する投資家に向いています。

空室リスクを分散できる

1店舗に30前後の収納スペースを設けるため、空室リスクが分散されます。数室空いても収入がゼロになることはなく、安定した収益を見込めます。

土地なしならではの注意点・デメリット

メリットの裏には、土地なしならではの注意点もあります。ここを理解しておくことが、失敗を避ける第一歩です。

最大の課題は、満室になるまで時間がかかることです。1区画を30以上の小さな収納に分けるため、すべて埋まるには段階を踏みます。一般に黒字化まで2〜3年かかるとされ、初年度はとくに稼働が低くなりがちです。

所有権がない点も、理解しておきましょう。担保にしにくく、出口（売却）の方法も不動産とは異なります。トランクルーム投資は、短期で売却益を狙う投資ではありません。地道に長期で育てる投資だと考えてください。

私が相談を受けるなかでも、立ち上がりの遅さに不安を感じる方は少なくありません。けれども、初年度を耐えれば収益は安定していきます。最初の1年をどう乗り切るかを、資金計画に織り込んでおくと安心です。

これらは、運営会社の支援体制でカバーできる部分も大きい課題です。集客力のある会社を選べるかどうかが、成否を分けます。

気になる利回り・初期費用と節税の考え方

トランクルーム投資の想定実質利回りは15%前後とされ、都市部の不動産投資が3〜5%まで下がる今、相対的に高い水準です。さらに、土地なしならではの節税メリットも見逃せません。

注目したいのが初期費用の最大95%を即時償却できる点です。投資の対象が所有権ではなく営業権だからこそ、可能になる考え方です。

たとえば店舗運営型に1,000万円を投じた場合、初年度に大きな損金を計上できるケースがあります。不動産投資では落としにくい土地相当分も、経費として扱える点が特徴です。

ただし、償却の方法は財務状況によって最適解が変わります。一括で落とすか数年で配分するかは、必ず税理士に相談してください。投資判断・税務判断は専門家の確認のうえで行いましょう。

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「儲からない・失敗」と言われる理由と対策

「トランクルーム投資は儲からない」という声の多くは、立ち上がりの遅さと集客の難しさに原因があります。裏を返せば、ここを支えてくれる体制があれば防げる課題です。

よくあるつまずきと対策を整理します。

満室まで待てずに撤退した → 黒字化に時間がかかる前提で資金計画を立てる
集客の仕組みがなかった → 専門の集客・運営体制を持つ会社と組む
立地の需要を読み違えた → 商圏内の世帯数や競合の稼働を事前に確認する

実績のある運営会社は、デジタル集客や即日対応の体制を整えています。初年度の広告費やランニング費用を会社が負担する取り組みもあります。「儲からない」を避ける鍵は、こうした支援を受けられる会社を選ぶことです。

「儲からない」と言われる根拠をデータで検証したトランクルーム投資は儲からない？データと利回りで徹底検証も参考になります。

運営はどこまで任せられる？まるなげ投資という選択肢

運営はほぼすべて会社に任せられます。 これが「まるなげ投資」と呼ばれる理由です。

土地なしで始める方にとって、運営の手間は最大の不安でしょう。けれども実際は、オーナーの作業はほとんどありません。物件探し、改装、集客、内見対応、入金管理、清掃まで、運営会社が一元的に担います。

投資家がやることは、毎月届くレポートで稼働と収益を確認する程度です。全国どこに住んでいても、海外在住でも運営に支障はありません。

フドスマが提供する「まるなげ投資」は、まさにこの発想に沿ったサービスです。屋内型トランクルームの開発から集客・運営管理までを一括で代行します。手間をかけずに、土地なしから安定収益を目指したい方に向いた仕組みです。

他の不動産投資との比較

トランクルーム投資は、アパート経営やワンルーム投資と比べて「少額・低管理・高めの想定利回り」が強みです。一方で、立ち上がりに時間がかかる点は理解しておきましょう。

項目	トランクルーム投資（屋内型）	アパート経営	ワンルーム投資
初期費用	少額から可能	高い	中〜高
所有権	なし（営業権）	あり	あり
修繕費	ほぼ不要	定期的に発生	発生する
想定利回り	高め（15%前後）	中	低め（都市部3〜5%）
立ち上がり	時間がかかる	比較的早い	比較的早い