不動産投資の7大リスクと安全に実施したい資産形成するための対策

2026年8月21日

不動産投資を成功させるためにも、想定されるリスクを把握し、対策を練っておくことが大切です。また、不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれ注意すべきポイントが異なる点も確認しておきましょう。

本記事では、不動産投資の7大リスクをまとめて紹介します。リスクを回避するための対策や不動産投資の種類別リスク、リスク回避に役立てたい営業権取得型投資についても解説するので、ぜひご覧ください。

不動産投資の7大リスク

不動産投資とは、建物や土地などの「不動産」を活用した投資です。価値が変動しにくいとされる不動産を活用するため、リスクを抑えた投資を実現できると一般的には考えられています。

しかし、実際のところ、リスクのない投資は存在しません。不動産投資の代表的なリスクとしては次の7つが挙げられます。

収益減につながるリスク	空室リスク家賃滞納リスク家賃下落リスク建物老朽化リスク災害リスク
出口戦略に関わるリスク	物件価格下落リスク
ローンの負担増につながるリスク	金利上昇リスク

それぞれのリスクについて解説します。

空室リスク

不動産投資は「不動産を貸し、賃料を受け取る」ことで利益を得る投資手法です。不動産に借り手がつけば賃料を受け取れますが、空室があると賃料が発生せず、収益が低下します。

一棟アパートのように複数戸数の不動産を運営している場合なら、少々空室が生じてもダメージは少ないと考えられるでしょう。しかし、マンションや戸建て住宅など、1戸あるいは少数戸数のみ運営している場合は、空室が1戸でもあると収益に多大な影響がおよびます。

また、投資用不動産をローンで購入している場合、空室により収益が減ると、返済が難しくなる可能性もあります。返済に行き詰まり、不動産そのものを手放さざるを得ないケースもあるでしょう。

家賃滞納リスク

賃貸用アパートやマンションなどに入居者がいても、安定した収益を得られるとは限りません。毎月きちんと家賃を支払う入居者ばかりなら問題はありませんが、頻繁に滞納する入居者がいる場合は、経営にも支障がおよびます。

また、何ヶ月も滞納する入居者がいる場合は、督促や裁判などに発展する可能性もあります。家賃収入が減るばかりか、支出や手間が増え、多大な損失につながるケースもあるでしょう。

家賃下落リスク

物件が古くなると、借り手がつきにくくなります。「同じ家賃なら新築が良い」と考える方は多いため、家賃を下げて訴求力を高める方法も検討できるでしょう。

また、周辺の家賃相場が下がったなどの理由から、家賃を下げざるを得ないケースもあります。いずれにしても家賃収入が下がると、投資開始前に予想した収益が得られず、経営に影響が生じます。

建物老朽化リスク

どの建物も老朽化は避けられません。外観や内装が古びるだけでなく、修繕が必要になることもあるでしょう。設備の修理や交換、外観の大規模修繕などには高額な費用がかかります。出費が増え、経営が揺らぐ可能性もあるでしょう。

また、老朽化により、入居者が減る可能性もあります。収益の減少につながり、経営維持が困難になるかもしれません。

災害リスク

建物の損傷は、老朽化だけが原因ではありません。地震や台風、火事などの災害により、建物の修繕や建て直しが必要になることもあります。

なお、津波や洪水、土砂崩れといった災害は、適切な立地を選べばかなりの確率で避けることが可能です。しかし、地震や台風、火災などの災害を完全に回避することはできません。建物を所有する限り、災害リスクを常に念頭に置いておくことが必要と言えるでしょう。

物件価格下落リスク

物件の価値が低下し、出口戦略に影響が生じることがあります。例えば、老朽化により建物の価値が低下し、期待した価格で売れない可能性があるでしょう。また、土地の価格が暴落する可能性も想定されます。

反対に、物件価格が上昇すると出口戦略は成功しやすくなります。しかし、物件を所持している期間中の固定資産税や都市計画税に反映され、維持費が高くなる点には注意が必要です。不動産投資の対象不動産をいつかは手放そうと考えている方は、価格の変動を常にチェックし、売却時期を見極めるようにしましょう。

金利上昇リスク

変動金利型のローンを利用して投資用不動産を購入している場合、適用金利が上昇することで利息が増え、返済負担も増える可能性があります。不動産投資では借入金額が高額になるケースも多いため、金利がわずかに上昇しただけでも利息が大幅に増加し、返済負担が高まることがあります。

変動金利型ローンは当初の金利水準が低い傾向にある点はメリットと言えますが、将来の上昇局面では返済額が増えるトレードオフがある点に注意が必要です。一方、利用中のローンが固定金利型の場合は、契約時に利息総額が決定しているため、金利上昇の影響を受けにくくなります。

ただし、借入時の適用金利が変動金利型よりも高くなる点には注意が必要です。それぞれのメリット・デメリットを確認し、返済計画に合った金利タイプを選ぶようにしましょう。

不動産投資のリスクを回避するために実施したい対策

あらかじめ対策を実施しておくなら、リスクをある程度回避し、不動産投資を成功させやすい状態に導くことが可能です。主な対策としては次のものが挙げられます。

不動産投資のリスクを軽減する対策市場調査を実施する実績のある管理会社を選ぶ入居時審査を厳格化する家賃保証サービスを利用する火災保険・地震保険に加入するローンの金利制度・返済期間を見直す

それぞれの対策を詳しく見ていきましょう。

市場調査を実施する

対策により回避・低減が可能なリスク空室リスク家賃下落リスク物件価格下落リスク

安定した家賃収入を得るためにも、市場調査は欠かせません。まずは賃貸物件へのニーズを調査してみましょう。ニーズが高いエリアを選べば、空室が生じにくくなります。また、退去が発生した場合も、人気のエリアならすぐに次の入居者が決まるため、空室期間の短縮が可能です。

市場調査では、賃貸物件への全体的なニーズだけでなく、物件タイプ別のニーズと家賃相場も調べておきましょう。例えば、学生人気の高いエリアなら、ワンルームマンションや1DKタイプのアパートへのニーズが高いと予想されます。投資対象を絞り、適切な家賃に設定することで、空室リスクの軽減を図りましょう。加えて、築年数別に相場を調査しておくなら、将来の家賃下落にも備えやすくなります。

また、エリアそのものの人気の高さ、物件から最寄り駅までの距離、専有面積の広さ、方角なども物件価格に影響を及ぼす要素です。なお、人気エリアかつ駅近の物件は、年数を経ても価格が下落しにくく、価値を維持しやすい傾向にあります。

実績のある管理会社を選ぶ

対策により回避・低減が可能なリスク空室リスク家賃下落リスク建物老朽化リスク物件価格下落リスク

管理業務を外部に委託する場合は、どの管理会社を選ぶかも重要なポイントです。管理状態が良いと物件価値の維持につながり、経年劣化による損傷や家賃下落も抑えやすくなるでしょう。

管理状態の良さは、入居者の暮らしやすさにも直結します。退去者が発生しにくく、なおかつ入居者が見つかりやすくなるため、空室リスクを軽減できるでしょう。

また、高品質な管理を実現できる管理会社なら、評判も高く、管理会社自体が倒産するリスクも回避しやすくなります。不動産投資は数年、数十年と長期的に実施することが原則です。安定した経営を実現するためにも、管理の質が高く、実績のある管理会社を選びましょう。

入居時審査を厳格化する

対策により回避・低減が可能なリスク家賃滞納リスク建物老朽化リスク

入居時審査を厳格化し、支払能力や人柄をしっかりと見極めましょう。家賃滞納リスクを回避しやすくなるだけでなく、入居者間のトラブル回避にもつながります。

また、大切な財産を丁寧に扱ってくれる人物かどうかの見極めも必要です。専有部分だけでなく共用部分も細心の注意を払って扱ってくれる入居者なら、建物や設備の劣化が緩やかになり、老朽化による改修・買い替えのスパンが長くなります。

家賃保証サービスを利用する

対策により回避・低減が可能なリスク空室リスク家賃滞納リスク

入居時審査を厳格化しても、家賃滞納リスクを完全に回避できるわけではありません。やむにやまれぬ事情から家賃の支払いに遅れが生じることもあるため、何らかの対策を立てることが必要です。

対策の一つとして、家賃保証サービスの利用を検討してみましょう。家賃保証サービスは、入居者が滞納したときにも家賃収入が保証される仕組みです。保証料が発生しますが、基本的には入居者が支払うため、オーナー側の負担はありません。

火災保険・地震保険に加入する

対策により回避・低減が可能なリスク災害リスク物件価格下落リスク

災害リスクに備えるためには、立地を慎重に選ぶことが重要です。ハザードマップを確認し、地盤や周辺の地形などを調べておきましょう。また、耐震基準や構造なども確認しておくなら、災害に強い建物を見つけやすくなります。

しかし、立地と建物を慎重に選んでも、火災や地震などの災害を完全に回避できません。災害時の費用面のダメージを軽減するためにも、火災保険や地震保険に加入しておきましょう。

なお、火災保険は火災だけでなく、風災や水災、落雷などによる建物・家財の損害に備える保険です。地震や噴火、津波による損害は補償されないため注意しましょう。地震・噴火・津波による損害には地震保険で備えます。また、地震に起因する火事も、火災保険ではなく地震保険の補償範囲となるため注意が必要です。

ローンの金利制度・返済期間を見直す

対策により回避・低減が可能なリスク金利上昇リスク

金利上昇リスクが気になる場合は、固定金利型のローンを検討してみましょう。契約時に利息総額が分かるため、金利の変動を気にせず、計画的に返済できます。

また、変動金利型を選ぶ場合は、返済期間を短くするのも一つの方法です。毎月の返済金額は高額になりますが、返済期間が短くなる分、金利上昇局面と重なる機会が減ります。

不動産投資の種類別リスク

不動産投資の種類によってもリスクは異なります。特に注意したいリスクや実施したい対策について、種類別に紹介します。

一棟アパート投資

一棟アパート投資の特徴	空室が生じても収益に響きにくい一棟マンション投資よりも初期費用や修繕費用が安い傾向にある
特に注意したいリスク	建物老朽化リスク物件価格下落リスク災害リスク

空室による収入減が不安な場合は、アパートを一棟まるごと所有する「一棟アパート投資」を検討できます。戸数が多ければ少々空室が生じても収益に響きにくく、健全な経営を維持しやすいでしょう。

しかし、アパートは木造であることが一般的で、コンクリート造や鉄筋コンクリート造と比較すると災害に弱く、また、早期に老朽化する傾向にあります。どの建物にも老朽化リスクだけでなく物件価格下落リスクがありますにも注意が必要です。リスク軽減のためにも、丁寧な管理に定評のある管理会社を選ぶようにしましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資の特徴	初期費用を抑えやすいアパートやマンションを一棟まるごと所有する場合と比べて売却しやすい
特に注意したいリスク	空室リスク

区分マンションを1室のみ所有する場合、空室が生じると収入がゼロになります。常に入居者がいる状態を維持できるとは限らないため、戸数を増やす、他の投資を組み合わせるなどのリスクヘッジが必要です。また、宣伝力の高い管理会社に委託する方法も検討できるでしょう。

マンションはアパートと比べると建物が劣化しにくく、建物老朽化リスクや家賃下落リスクは低めです。しかし、外観や設備を維持するためには定期的な修繕が欠かせません。必要なタイミングで修繕するためにも、修繕費を計画的に準備しておくようにしましょう。

駐車場投資

駐車場投資の特徴	初期費用・設備関連費用を抑えやすい災害リスクが低い
特に注意したいリスク	空室リスク（駐車台数が少ない場合）

初期費用を抑えて不動産投資を始めるなら、駐車場は良い選択肢となるかもしれません。1台以上駐車できるスペースさえあれば着手でき、なおかつ大規模な設備を必要としないため、修繕費がほとんどかからず、災害リスクも低くなります。

しかし、マンションやアパート投資と比較すると収益性が低く、差別化が難しい点には注意が必要です。丁寧に市場調査をし、時間貸し・月極めのどちらが適切なのか、どの程度の料金が妥当なのか見極めてから開始するようにしましょう。また、駐車場に接する道路の広さ、車の出し入れのしやすさなども確認しておくことが必要です。

トランクルーム投資

トランクルーム投資の特徴	初期費用・設備関連費用を抑えやすい入居者トラブルがほとんどない
特に注意したいリスク	金利上昇リスク（トランクルームを所有する場合）

トランクルーム投資とは、収納スペースを貸して賃料を受け取るビジネスモデルです。屋内型と屋外型があり、近年、温度・湿度を管理しやすくセキュリティ面も優れている屋内型の需要が特に高まっています。詳しくはトランクルームの市場規模は拡大中！現状と将来性を分かりやすく解説をご覧ください。

長期的な利用が見込めるため、収益が安定しやすいのもトランクルーム投資の特徴です。アパートやマンションといった居住用不動産と比べると差別化が難しい傾向にあるとされていますが、セキュリティ面やアクセスのしやすさなどによりオリジナリティを出すことが可能です。

また、居住用不動産でないため、入居者トラブルがほとんどないのも特徴と言えるでしょう。実績のある管理・運営会社に委託すれば手間がほぼかからず、副業としても実施できます。トランクルームの特徴はトランクルーム投資とは？利益の仕組みやメリット、デメリットを解説を参考にしてください。

トランクルーム投資は比較的リスクの少ない投資とされていますが、ローンを利用する場合には金利上昇リスクに注意が必要です。詳しくは「富動産をスマートに」を目指すフドスマの無料セミナーでぜひご確認ください。

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営業権を取得するトランクルーム投資とは？

アパートやマンションなどの居住用不動産は、建物の老朽化・劣化によるリスクを回避できません。外観や内装、設備が古くなると高額な修繕費が発生するだけでなく、入居者がつきにくくなるため収益性が低下します。

一方、駐車場やトランクルームなどの非居住用不動産の投資は、建物や設備の劣化がダイレクトに収益性を低下させるケースは少ないと考えられますが、ローンを利用する場合は金利上昇リスクに晒される可能性があります。それに加えて毎年、固定資産税や都市計画税の納付が必要になる点にも注意が必要です。

リスクを抑えた投資を目指すなら、所有権ではなく営業権を取得する手法も検討できるでしょう。設備や建物などの所有形態によっては不動産を所有しないため固定資産税や都市計画税の負担がない場合もあり、く、高い収益性向上につながることがありを期待できます。また、初期費用を抑えられるため、ローンを利用せずに開始しやすいのも特徴です。

フドスマでは営業権取得方式のトランクルーム投資をご案内しております。ぜひ以下から、トランクルーム経営についての基礎知識をまとめた資料をご請求ください。

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