「トランクルームオーナー募集」といった宣伝を目にする機会が増えてきました。トランクルームのオーナーとはどのような業務を担当し、どのように利益を得ているのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、トランクルームのオーナーに応募する前に知っておきたい知識をまとめました。準備や契約形態、運営パートナーの選び方も詳しく解説します。トランクルームのオーナーとして成功するためにも、ぜひご一読ください。
トランクルームのオーナー募集が増えている背景
トランクルームのオーナー募集が増えています。増加の背景には、次の2つの要因が挙げられるでしょう。
- トランクルーム市場の拡大
- 投資環境面の変化
国内ではトランクルームの市場規模が年々拡大し、2024年は約850億円に到達、2027年には1,000億円を超えると見込まれています（キュラーズ調べ）。特に成長著しいのが屋内型トランクルームです。2008年時点では屋外型に遅れをとっていましたが、2024年では過半数のトランクルームが屋内型と報告されています。
また、投資環境面の変化もオーナー募集の増加要因の一つです。区分マンションや太陽光発電事業、航空機リースなどの既存の不動産投資・節税スキームの頭打ち感もあり、土地や建物を保有しない新しい形のオーナー募集の枠組みが登場しています。物件を所有しない形で投資に参加できるだけでなく、手続きを簡略化できるより気軽な投資手法として認知されてきました。
参考：株式会社キュラーズ「トランクルーム市場、16年連続成⾧で850億円規模に」
トランクルームのオーナー募集の基本構造
オーナー募集型のトランクルーム投資は、応募する側（オーナー）は資金・土地・建物などを提供し、募集する側（運営会社）は集客・契約・管理を担う構造が基本です。また、トランクルームの運営スタイルによって必要な許認可や資格が異なります。
オーナーが担う範囲
オーナーが担う範囲は以下のとおりです。
- 物件確保（土地・建物・営業権など）
- 初期投資
上記に伴い、投資開始時期に契約名義者としての管理責任が発生すると見込まれます。
運営会社が担う範囲
一方、運営会社は次の範囲を担います。
- 集客
- 顧客との契約手続き
- クレーム対応
- 清掃
- 退去処理
いずれも専門的なノウハウが必要な実運営の領域です。運営会社がこれらすべてを担当するため、オーナーの実務的な負担は大幅に軽減されます。
必要な許認可と資格
トランクルームには、次の2つの種類があります。
- 倉庫業
- 非倉庫業
寄託契約により物品の保管を請け負う場合は「倉庫業」と判断されます。倉庫業を営む場合は、倉庫ごとに一定要件を備えた倉庫管理主任者を選任し、国土交通省大臣から認可を得て倉庫事業者として登録しなくてはいけません。
一方、賃貸借契約により物品を預けるスペース（レンタル収納スペース）を貸す場合は「非倉庫業」です。非倉庫業と判断される場合は倉庫業登録は不要ですが、屋外コンテナ設置時は建築基準法上の確認申請・用途地域・消防法・自治体条例の確認が必要となる場合があるため留意しましょう。
参考：国土交通省「倉庫業法」
トランクルームのオーナー募集で見られる3つの契約形態
トランクルームのオーナー募集案内では、土地と建物、運営の組み合わせにより次の契約形態が見られます。
- 自営方式
- 業務委託方式
- リースバック方式
各形態の特徴や向き不向きについて解説します。
自営方式
| メリット | 収益性が高い価格やサービス内容などをオーナーが自由に決定できる |
| デメリット | 時間や労力、リスクのすべてをオーナーが負う経営が軌道に乗るまでに時間がかかることがある |
自営方式とは、土地・建物・運営のすべてをオーナーが担う形です。収益を最大化したい方には向いていますが、不動産や店舗の経営実績がない方には難しいと考えられます。
業務委託方式
| メリット | 手間がかかる実務のほとんどを運営会社に委託できる運営会社を比較・選択できる |
| デメリット | 自営方式と比べると収益性が低くなる可能性がある管理の質が運営会社に左右される |
業務委託方式とは、土地・建物はオーナーが準備し、運営のみ専門会社に委託する形です。トラブル対応などは運営会社に委託できるため、管理上のリスクを避けたい方に適しています。ただし、空室リスクはオーナー側が負うため、物件選びが成果を左右する傾向にあります。
リースバック方式
| メリット | 安定した利益を得られる初期費用を抑えられる |
| デメリット | 業績が向上してもオーナーは恩恵を受けられない収益性が低い |
リースバック方式とは、一括借り上げやサブリースといった形で空室リスクを事業者が負担する契約形態です。安定した利益を得たい方には向いていますが、収益性が低く、業績が伸びてもオーナーは直接的な恩恵は受けられません。
「富動産をスマートに」を目指すフドスマでは、トランクルーム投資についての資料をご提供しています。契約形態の違いや向き不向きについての理解を深めたい方は、ぜひお問い合わせください。
トランクルームのオーナー募集に応募する前に準備したいこと
トランクルームのオーナー募集に応募する前に次の3つを準備しておきましょう。
- 所有地の情報を整理する
- 商圏と需要を把握する
- 投資判断の軸を定める
準備不足のまま応募すると契約後にミスマッチが起きる恐れがあります。順に見ていきましょう。
所有地の情報を整理する
トランクルーム投資は土地選びが成果を左右します。敷地面積や形状、接道条件、用途地域（市街化区域・市街化調整区域の建築可否）など、土地情報をまとめておきましょう。
商圏と需要を把握する
立地もトランクルーム投資の成功可否を左右する大きな要因です。半径1〜1.5km程度の商圏や人口密度、周辺の住居タイプ、競合の有無、地域の収納ニーズなどを確認しておきましょう。
投資判断の軸を定める
実務を運営会社に委任する場合であっても、投資判断はオーナーに委ねられています。判断の際に迷うことがないように軸を決めておきましょう。
例えば、次のような軸があります。
- 収益性重視
- 節税重視
- 運営負担の軽さ重視
資金計画や想定する保有期間なども視野に入れ、判断軸を整理してください。
土地・物件を保有しないトランクルームのオーナー募集という新しい選択肢
紹介した3つの契約形態とは別に、近年は「不動産そのものを保有しないトランクルームのオーナー募集」も登場しています。一例として、フドスマが手がける営業権取得モデルをご紹介します。
営業権取得モデルの仕組み
営業権取得モデルとは、一般的なトランクルーム経営とは異なり、土地や建物を所有せずに営業権のみを取得するという新しい投資の枠組みです。不動産を所有しないため初期費用を抑えられるだけでなく、煩雑な手続きをすべて運営会社に委託できる手軽さが特徴です。
初年度の経費計上の特徴
フドスマの営業権取得モデルでは、初年度の経費計上比率が高く、最大95%を実現しています。なお、税務上の取り扱いは個別状況および税制改正の有無により異なるため、最新情報は顧問税理士や税務専門家にご確認ください。
法人・高所得個人での活用法
営業権取得モデルは、法人や高所得者にも適した契約形態です。初期費用の最大95%を一括償却でき、課税所得の圧縮につなげられます。太陽光発電による節税が終焉した今、次の節税スキームを探す経営者層にもおすすめです。
出口戦略と長期保有
出口戦略の難しさもトランクルーム経営を含めた不動産投資のハードルを上げていますが、フドスマの営業権取得モデルなら1,400名超の投資家ネットワークでの売却が可能なため、次を見据えた投資を実現できます。また、長期保有にも対応しており、オーナー様のタイミングで自由に売却・継続を選択できます。
トランクルームのオーナー募集に応募する流れ
トランクルームのオーナー募集は、次の流れで進みます。
- 資料請求・初回相談
- 物件調査・事業計画の確認
- 契約締結・運営開始
なお、応募のプロセスに進む前に、投資判断軸を決定しておくことが必要です。契約後のミスマッチを減らすためにも、準備をしてから臨みましょう。
資料請求・初回相談
まずは運営会社の資料や実績データを取り寄せましょう。複数社の資料を比較し、気になった運営会社に初回相談を申し込みます。なお、初回ヒアリングは対面以外にもオンラインで実施されることがあります。
物件調査・事業計画の確認
初回ヒアリングが終了すると、運営会社による具体的な商圏分析や事業性試算などが始まります。分析・試算の結果を確認後、契約条件と収益配分の概要についての説明を受けます。
契約締結・運営開始
運営会社が提示する分析や事業性試算、契約条件などに問題がなければ、契約締結に進みます。解約条項や契約期間、委託範囲など契約内容を精査し、運営開始後の報告体制も併せて確認しておきましょう。
オーナー募集元のトランクルーム会社を見極めるチェックポイント
複数のオーナー募集を比較する際、次のポイントを確認しましょう。
- 運営実績と店舗数
- 集客力と契約率
- 委託範囲と契約条件
各ポイントを詳しく紹介します。
運営実績と店舗数
累計受託件数や運営年数、店舗数を確認しておきましょう。いずれも運営の安定性を測る指標となります。なお、2016年創業の株式会社UKCorporationが展開するフドスマでは、累計受託実績1,400件、全国に約700店舗を展開しています。
集客力と契約率
集客力と契約率は収益性を測る指標となります。Webマーケティングやインサイドセールスの体制を確認しておくとよいでしょう。なお、フドスマの契約率は82%と、業界平均と比べて高水準です。
委託範囲と契約条件
契約後のミスマッチを回避するためにも、委託範囲と契約条件を確認しておきましょう。集客やユーザーとの契約、清掃、トラブル対応はどちらが受け持つのか、契約前に明確にしておくことが必要です。また、契約期間と解約条項、収益分配の割合も確認してください。
トランクルームのオーナー募集で注意したい点
オーナー募集型のトランクルーム経営は、収益性があり節税効果も期待できる一方、いくつか注意すべき点もあります。応募前に把握しておきたいポイントについて見ていきましょう。
初期投資の捉え方
オーナー募集型のトランクルームは、物件タイプにより初期投資の規模が変動します。しかし、フドスマのまるなげ投資なら、初期投資の規模は変動しても運営面でのリスクや手間を抑えやすいため、投資全体における負担を軽減できます。
収益化までの期間
オーナー募集型のトランクルームは稼働率が上がるまでに一定の期間を要します。しかし、ユーザーの出入りが少ないため稼働率は下がりにくく、安定した利益を維持しやすいでしょう。
なお、フドスマの黒字化までの平均期間は1〜1.5年です。業界平均3〜5年より短期間で収益化を見込めます。
競合参入時の備え
周辺エリアに競合となるトランクルームが新規参入する可能性も想定されます。競合参入時の備えとして、運営会社の集客力・差別化施策の有無を確認しておきましょう。
トランクルームのオーナー募集とまるなげ投資という選び方
オーナー募集型のトランクルーム投資を始めるなら、運営業務を完全委託する「まるなげ投資」を視野に入れてみてはいかがでしょうか。まるなげ投資がおすすめの層や運用方針に応じた選択肢を紹介します。
まるなげ投資が向くケース
本業が忙しい方でも、まるなげ投資なら無理なく実施できます。本業を持ちながら投資を行う経営者や富裕層、運営の手間を最小化したい投資家におすすめの手法です。
委託範囲と投資プランの選択肢
まるなげ投資は、運営会社にすべての業務を委託する手法です。集客やユーザーとの契約、清掃、トラブル対応など、煩雑かつ専門的な知識・スキルが必要な業務はすべて運営会社に委託できます。
また、投資家の運用方針に応じ、安定収益重視型と節税効果重視型のいずれにも対応可能です。なお、節税インパクトは節税効果重視型の方が大きい傾向にあります。
運営代行体制と実績
フドスマの運営代行体制と実績は以下をご覧ください。
- 全国約700店舗
- 契約率82%
- 黒字化までの平均期間1〜1.5年
- 累計受託件数1,400件
- Webマーケティングとインサイドセールスによる集客力
立地やプラン、運営力などにより変動しますが、実質利回り15%前後の水準での経営も可能です。フドスマのまるなげ投資については、無料セミナーでぜひご確認ください。
トランクルームのオーナー募集に関するよくある質問（FAQ）
トランクルームのオーナー募集に関するよくある質問と一般的な答えを紹介します。オーナー募集型投資を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。
Q1. オーナー募集に応募する条件はありますか？
運営会社や契約形態により、応募条件は異なります。土地保有が前提となるケースもあれば、営業権取得モデルのように土地を保有しなくても応募できる枠組みもあります。
Q2. 応募から運営開始までどのくらいかかりますか？
物件調査や事業計画策定を含めて数ヶ月かかることが一般的です。ただし、営業権取得モデルなどの物件取得を伴わない契約形態では、個別の状況によっても異なりますが、比較的短期での開始が可能です。
Q3. オーナーに資格や許認可は必要ですか？
レンタル収納スペースのオーナー募集であれば、「非倉庫業」として扱われるため、オーナー自身の資格や許認可は不問です。ただし運営には事業ノウハウが必要です。トラブル回避のためにも、契約前に運営会社の体制を確認しておきましょう。
Q4. 法人・個人どちらで応募するのが向いていますか？
どのような節税効果を期待するかによって、また、税理士の見解によって、法人・個人の向き不向きが異なります。別途、税理士とご相談ください。
Q5. 複数の運営会社を比較するにはどうすればよいですか？
運営実績・契約率・委託範囲・契約条件を共通の比較軸で整理してみましょう。まずは各社の無料セミナーや資料請求を利用し、情報入手に努めてください。
まとめ
オーナー募集型のトランクルーム投資は、役割分担と契約形態に注目すると整理しやすくなります。また、物件を所有するタイプだけでなく、物件を所有せず営業権のみ所有する形も選択肢として検討できるでしょう。
フドスマでは、オーナー様のご希望を踏まえた多様なトランクルーム投資を提案しています。個別の状況に応じた具体的なご相談は税理士同席でも承っています。ぜひ以下からお問い合わせください。