トランクルーム経営は、遊休地や空きスペースを活用できる土地活用として注目されています。しかし、「思うように利用者が集まらない」「想定より収益が伸びない」といった理由で失敗するケースも少なくありません。失敗の多くは、市場調査や立地選び、収支計画など、開業前の準備不足や運営方法に原因があります。
本記事では、トランクルーム経営でよくある失敗事例やその原因を紹介するとともに、失敗を防ぐための具体的な対策や成功のポイントを解説します。
トランクルーム経営は本当に失敗しやすい？
トランクルーム経営は「失敗しやすい」といわれることがありますが、必ずしも他の不動産投資よりリスクが高いわけではありません。市場の特徴やリスクを正しく理解し、適切な立地選定や運営を行うことで安定した収益を目指せます。
ここでは、トランクルーム経営の市場動向やリスク、成功と失敗を分けるポイントを解説します。
トランクルーム経営の市場動向
トランクルーム経営の市場は、住宅の収納スペース不足やライフスタイルの変化を背景に、拡大が進んでいます。
2025年に行われた矢野経済研究所の調査によると、2024年度の収納サービス（レンタル収納・コンテナ収納）の国内市場規模は前年度比6.2％増の878億7,000万円が見込まれ、2025年度には前年度比4.4％増の917億8,000万円まで成長すると予測されていました。実際に、事業者による新規拠点の開発やサービスの認知度向上を追い風に、市場は成長を続けています。
特に利用者がアクセスしやすい立地への出店が進んでおり、都市部だけでなく郊外や地方でも需要の開拓が期待されています。
一方で、利用者は立地の利便性や料金を重視する傾向があるため、安定した収益を確保するためには市場調査や適切な立地選びが欠かせません。今後も市場の成長は見込まれるものの、競争力のある施設づくりが必要になるでしょう。
参考：矢野経済研究所「収納サービス（レンタル収納・コンテナ収納）市場に関する調査を実施（2025年）」
トランクルーム経営の市場動向については、トランクルームの市場規模は拡大中！現状と将来性を分かりやすく解説も参考になります。
他の不動産経営と比較したリスク
トランクルーム経営は、アパートやマンション経営と比較して管理負担や維持コストが少ないという特徴があります。人が居住しないため、設備故障への対応や入居者トラブルが発生しにくく、原状回復費用も比較的抑えられます。
一方で、利用者を十分に確保できなければ収益が伸び悩むリスクがあります。トランクルームは一契約あたりの利用料金が比較的低いため、安定した収益を得るには高い稼働率を維持しなければなりません。運営コストを抑えやすい反面、需要の予測や立地選定を誤ると空室が増え、収益計画に影響を及ぼす可能性があります。
さらに、住宅系の不動産投資と異なり、トランクルームは認知度に地域差があるため、需要が顕在化するまでに時間を要する場合があります。開業後も稼働状況を定期的に確認し、集客施策を柔軟に見直していく姿勢が、リスクを抑えるうえで欠かせません。
失敗する人と成功する人の違い
トランクルーム経営で失敗する人の多くは、十分な市場調査を行わずに事業を始めています。土地があるからという理由だけで開業し、周辺需要や競合状況を確認しないまま進めると、利用者が集まらず空室が長期化する可能性があります。また、開業後の集客対策を軽視することも失敗の原因のひとつです。
一方で、成功する人は事前調査を徹底し、需要が見込める立地を選定しています。さらに、適切な料金設定や広告施策を行い、防犯性や利便性などの強みを明確に打ち出しています。
トランクルーム経営は、事前の市場分析や運営方針によって成否が大きく変わる土地活用方法といえるでしょう。
トランクルーム経営でよくある失敗例
トランクルーム経営は比較的始めやすい土地活用方法ですが、事前準備が不十分だと期待した収益を得られないことがあります。
ここでは、トランクルーム経営でよくある失敗例とその原因、失敗を防ぐための対策について解説します。
需要の少ないエリアに出店した
トランクルーム経営で最も多い失敗のひとつが、需要の少ないエリアへの出店です。土地が空いているからという理由だけで開業すると、利用者が集まらず空室が長期間続く可能性があります。特に戸建住宅が中心で収納スペースに余裕のある地域では、トランクルームの需要が少ないこともあるでしょう。
この失敗を防ぐためには、人口密度や世帯構成、周辺の住宅事情などを事前に調査することが重要です。また、近隣のトランクルームの稼働状況や利用料金も確認し、十分な需要が見込めるエリアかどうかを判断しましょう。
競合調査が不十分だった
需要があるエリアでも、競合施設の状況を把握せずに出店すると収益が伸び悩むことがあります。周辺に多くのトランクルームが存在する場合、新規施設は利用者の獲得に苦戦する可能性があります。
競合調査では、施設数だけでなく料金設定や設備内容、空室状況なども確認することが大切です。競合との差別化ができなければ価格競争に巻き込まれ、収益性が低下するおそれがあります。防犯設備の充実や多様なサイズ展開など、運営するトランクルームならではの強みを明確にする対策が必要になるでしょう。
稼働率を楽観的に予測していた
事業計画を作成する際に、稼働率を楽観的に高く見積もることも失敗の原因になります。たとえば、開業直後から高い契約率を想定していると、実際の利用者数が計画を下回った際に収支が悪化する可能性があるでしょう。
トランクルームは認知度が高まるまで時間がかかることも多く、満室になるまで長い時間を要する場合もあります。そのため、事業計画は保守的な稼働率で作成し、想定より契約数が少なくても対応できる資金を準備しておくことが大切です。
初期費用や維持費の見積もりが甘かった
トランクルーム経営は比較的低コストとされますが、実際にはさまざまな費用が発生します。コンテナ設置費用や整地費用、広告宣伝費のほか、修繕費や固定資産税などの維持費も考慮しなければなりません。
これらの費用を十分に見積もらずに事業を開始すると、想定外の支出によって資金繰りが厳しくなることがあります。
失敗を防ぐためには、初期費用だけでなく運営開始後に発生するランニングコストも含めて収支シミュレーションを行い、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
価格設定が周辺相場と合っていなかった
料金設定が周辺相場とかけ離れている場合、利用者を獲得しにくくなります。相場より高すぎると契約が集まらず、反対に安すぎると稼働率が上がっても十分な利益を確保できません。
適切な価格設定を行うには、周辺施設の料金や設備内容を比較し、地域の需要に合った水準を把握することが大切です。また、開業時のキャンペーンや期間限定割引を活用しながら、長期的な収益性を考慮して価格を調整することも有効な対策になるでしょう。
管理会社選びに失敗した
管理会社の選定を誤ると、稼働率や管理品質の低下によって収益に悪影響を及ぼすことがあります。管理会社によって集客力や運営ノウハウ、サポート体制は大きく異なるためです。
たとえば、問い合わせ対応や広告活動が十分でない場合、契約率が伸び悩む可能性があります。また、管理手数料だけで判断すると、必要なサービスが受けられないこともあるでしょう。
管理会社を選ぶ際は、実績や管理物件数、サポート内容などを比較し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
トランクルーム経営に失敗しない戦略
トランクルーム経営を成功させるためには、需要や収益性を十分に分析したうえで計画を立てることが重要です。
ここでは、失敗のリスクを抑えながら安定した経営を目指すための具体的な戦略を解説します。
周辺施設や人口構成を確認する
トランクルームの需要は地域によって大きく異なるため、事前に周辺環境の調査が欠かせません。特に人口構成や世帯数、住宅の種類などは需要に直結する要素となります。マンションやアパートが多い地域では収納スペース不足から需要が高まる傾向がありますが、戸建住宅が中心の地域では利用者が限られる場合があります。
また、周辺の競合施設の数や稼働状況の確認も必要です。競合が多すぎる場合、価格競争に巻き込まれる可能性があるでしょう。
地域の特徴や利用者層を把握し、十分な需要が見込めるかを判断することで、空室リスクの軽減につながります。
複数パターンで収支計画を作成する
トランクルーム経営では、楽観的な想定だけで収支計画を立てると失敗につながるおそれがあります。想定どおりに利用者が集まらないケースや、予想外の支出が発生するケースも考慮しなければなりません。
そのため、満室に近いケースだけでなく、稼働率が低いケースや想定外の修繕費が発生した場合など、複数のシナリオで収支シミュレーションを行うことが重要です。リスクを織り込んだ計画を立てることで、資金不足や収益悪化への備えができます。特に、開業初期は稼働率が低くなる可能性も想定しておきましょう。
適切な立地選びとターゲットの設定を行う
立地選びは、トランクルーム経営の成否を左右する重要な要素です。ただし、立地が良いだけでは十分ではなく、どのような利用者をターゲットにするかも明確にする必要があります。
たとえば、都市部では個人向けの収納需要が期待できる一方、郊外では法人の在庫保管や資材置き場としての需要が見込める場合があります。
ターゲットによって必要な広さや設備、料金設定も変わるため、地域特性に合わせた施設設計が必要です。需要に合ったサービスを提供することで、高い稼働率を維持できるでしょう。
小規模から始めて需要を見極める
初めてトランクルーム経営を行う場合は、大規模な投資から始めるのではなく、小規模で運営を開始する方法も有効です。最初から多額の資金を投入すると、需要が想定を下回った場合の損失が大きくなります。
小規模でスタートすれば、地域の需要や利用者の傾向を把握しながら運営できます。稼働率が安定して高い状態を維持できるようになった段階で、施設の増設や規模拡大を検討する方法が比較的安全といえるでしょう。特に未経験者の場合は、リスクを抑えながらノウハウを蓄積できるというメリットがあります。
トランクルーム経営に失敗しない始め方について、トランクルーム経営の始め方とは？メリット・デメリットや失敗しないポイントを解説でも詳しく解説しています。
トランクルーム経営の概要
トランクルーム経営は、収納スペースを貸し出して利用料収入を得る土地活用方法です。管理の負担が比較的少なく、小規模な土地でも始めやすいことから注目されています。
ここでは、トランクルーム経営の基本的な仕組みやアパート経営との違いを解説します。
トランクルーム経営の基本的な仕組み
トランクルーム経営とは、収納スペースを個人や法人に貸し出し、利用料金を受け取る不動産投資のひとつです。建物の中に設置される屋内型や屋外にコンテナを設置する屋外型などさまざまな形態があり、利用者は家具や季節用品、書類などを保管する目的で契約します。
収益は利用料金によって得られ、稼働率が高いほど収益性も向上します。また、住宅賃貸と異なり人が居住しないため、騒音などのトラブルや設備故障への対応が比較的少ない点が特徴です。管理会社へ運営を委託できるケースも多く、土地活用の有効な選択肢として利用されています。
アパート経営との違い
トランクルーム経営とアパート経営の大きな違いは、貸し出す対象が「住居」か「収納スペース」かという点です。アパート経営では建物の建築費用や設備投資が高額になりやすく、入居者対応や建物管理も必要になります。
一方、トランクルーム経営は比較的小規模な投資で始めやすく、管理負担も少ない傾向があります。ただし、住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置を利用できない点には注意が必要です。
それぞれ特徴が異なるため、土地の条件や投資目的に応じて選択するとよいでしょう。
トランクルーム投資の基礎を確認したい方は、トランクルーム投資とは？利益の仕組みやメリット、デメリットを解説もあわせてご覧ください。
トランクルーム経営の失敗に関するよくある質問（FAQ）
トランクルーム経営は、需要の見極めや運営方法を誤ると失敗につながる可能性があります。
ここでは、トランクルーム経営の失敗に関するよくある疑問や不安について解説します。
トランクルーム経営は「やめとけ」といわれるのはなぜ？
トランクルーム経営は「やめとけ」といわれる主な理由は、需要調査や立地選定を誤ると空室が増え、収益が安定しない可能性があるためです。また、競合施設との価格競争や、固定資産税の負担などを十分に理解せずに始めると、想定した利益を得られない場合があります。
ただし、適切な市場調査と運営を行えば、安定した収益を目指すことも可能です。
トランクルーム経営で失敗しないために最も重要なポイントは？
最も重要なポイントは、事前の市場調査と需要の分析です。どれだけ設備が整った施設でも、利用者がいなければ収益は生まれません。
人口構成や住宅事情、競合施設の状況などを調査し、需要が見込める立地を選ぶことが成功の第一歩です。また、地域特性に応じて利用ニーズが異なるため、想定されるターゲット像を明確にしておくことも重要です。あわせて、初期費用や運営コストを踏まえた無理のない収支計画を立てることも欠かせません。
トランクルーム経営は初心者でも始められる？
トランクルーム経営は、アパート経営などと比べて管理負担が少なく、初心者でも始めやすい土地活用方法です。運営会社へ管理を委託できるため、不動産経営の経験がなくても取り組みやすいでしょう。
ただし、成功するためには立地選定や市場調査が欠かせません。事前に十分な情報収集を行い、必要に応じて専門家へ相談することをおすすめします。
初めてトランクルーム経営に取り組む場合は、企画から運営までをサポートしてくれる運営会社を選ぶことで、リスクを抑えながらスムーズな経営が可能です。フドスマであれば、開業から運営管理まで一貫したサポートを提供しており、未経験者でも取り組みやすい体制が整っています。
まとめ
トランクルーム経営で失敗する主な原因は、需要の見極め不足や立地選びのミス、収支計画の甘さ、競合分析の不足などがあげられます。失敗のリスクは、事前に市場調査を行い、現実的な収支計画を立てることで軽減できます。失敗事例を参考にしながら、長期的な視点で事業計画を立てるようにしましょう。
トランクルーム経営で失敗するリスクを抑えるには、実績のある運営パートナーを選ぶことも重要なポイントです。フドスマは累計1,400件以上の運用実績を持ち、実質利回り15％前後の実績があります。運営代行体制を活用すれば、開業準備から集客、契約管理、運営まで一貫して任せられるため、管理負担を抑えながら安定した運営を目指せます。
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