トランクルーム経営にかかる初期費用は、運営方式によって異なります。例えば、自営方式や管理委託方式では土地と設備をオーナー自身が準備する必要があり、初期費用が高額になる傾向にあります。
本記事では、トランクルーム経営の初期費用を運営方式ごとにまとめました。また、トランクルーム経営のメリットや失敗しないためのコツ、初期費用を抑える方法なども紹介します。トランクルームの経営を検討している方、投資対象としてトランクルームを視野に入れている方は、ぜひチェックしてみてください。
【運営方式別】トランクルーム経営にかかる初期費用
トランクルーム経営にかかる初期費用は、運営方式や規模、屋内型か屋外型かなどによって異なります。まずは運営方式別に、どのような費用が必要なのか具体的に見ていきましょう。
自営方式
自営方式とは、物件選びから経営・管理まで全てオーナーが担当する方式です。オーナー自身が物件を準備する必要があるため、初期費用には土地や設備の購入資金などが含まれます。
なお、トランクルームは屋内型と屋外型の2つに大別でき、それぞれ初期費用が異なります。主な違いは以下をご覧ください。
| 屋内型トランクルーム | 屋外型トランクルーム | |
| 立地 | 住宅地、繁華街、駅周辺など | 郊外の空き地、高架下など |
| 設備 | 空調、ダブル施錠（ビル入口＋トランクルーム入口）など | 敷地内駐車スペース、施錠（トランクルーム入口）など |
| 特徴 | 温度・湿度を管理しやすいセキュリティが充実している | 温度・湿度の管理が難しいバイクや大型家具などを保管できることもある |
| 用途 | 衣類、家電、書類、行事用品、災害時の食糧など | 家具、アウトドア用品、スポーツ用品、バイクなど |
従来は屋外型トランクルームが大半を占め、主に使用頻度が少ない物を保管する目的で利用されていました。しかし、近年は屋内型トランクルームの増加が目覚ましく、屋外型よりも市場規模が拡大しています。
アクセス性やセキュリティの高さに加え、温度・湿度の管理が可能なことも、屋内型トランクルームの需要拡大につながっています。日用品や貴重品を保管する場所として、より気軽にトランクルームが利用されるようになってきたとも言えるでしょう。
屋内型トランクルーム
自営方式で屋内型トランクルームを経営する際には、初期費用に以下の費用が含まれます。
| 自営方式（屋内型トランクルーム）の初期費用に含まれる費用物件取得費用リノベーション費用（内装、インフラ敷設、空調など）防犯カメラ取得・設置費用看板作成・設置費用など |
屋内型は、既存のビル内のワンフロアあるいは一角をトランクルームとして改装し、運営することが一般的です。トランクルーム専用のビルを建てる場合には、上記に加え、土地購入費用や建設費用が必要になります。
屋外型トランクルーム
自営方式で屋外型トランクルームを経営する場合には、初期費用として以下の費用がかかります。
| 自営方式（屋外型トランクルーム）の初期費用に含まれる費用土地購入費用整地費用インフラ敷設費用コンテナなどのトランクルーム本体設備購入・設置費用防犯カメラ取得・設置費用看板作成・設置費用など |
初期費用は事業規模や立地条件によって大きく変わるため、屋内型・屋外型のどちらが高額になるかは一概に判断できません。初期費用だけでなく運転資金も考慮し、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。
管理委託方式
管理委託方式とは、オーナーが準備したトランクルームを専門の管理会社に管理業務を委託するスタイルです。自営方式で発生する初期費用に加えて、管理会社への委託料が必要になるため、初期費用が高額になる傾向にあります。
なお、管理会社に支払う委託料は、トランクルームの経営を始めるときのみに発生するのではありません。通常は毎月発生するため、利用者から受け取る賃料から差し引かれることになります。
また、管理内容（清掃、集金、宣伝など）によっても委託料が大きく左右されます。委託する業務が多くなればなるほど委託料は高額になるため、慎重に決めることが必要です。
一括借り上げ方式・リースバック方式
一括借り上げ方式とは、オーナーが準備した土地を専門業者が借り上げ、トランクルームとして運営するスタイルです。オーナーが負担するのは土地代だけ、すでに持っている土地を活用するなら土地代も不要のため、初期費用を抑えやすい方式と言えます。
一方、リースバック方式は土地とトランクルームをオーナーが準備し、リース会社に貸し出す方式です。リース会社によっても異なりますが、貸し出す際に加盟料が必要になることがあり、初期費用が高額になる可能性があります。
なお、一括借り上げ方式とリースバック方式はいずれも「オーナーの資産を専門業者が借り受ける方式」のため、運営や管理をオーナーが実施する必要はありません。手間がかからず専門的な知識も不要のため、トランクルーム投資が初めての方も着手しやすいでしょう。
しかし、オーナーが受け取れるのは賃料（一括借り上げ方式は土地の賃料、リースバック方式は土地と設備の賃料）のみのため、利益効率が低い傾向にあります。また、一部の自営方式と管理委託方式にも共通して言えることですが、オーナーが土地を所有する場合には、毎年固定資産税や都市計画税などの納付義務が発生する点にも注意が必要です。
トランクルーム経営のメリット・デメリット
トランクルーム経営の主なメリットとデメリットは、以下をご覧ください。
| メリット | デメリット |
| 居住に適さない土地・建物を活用できる利用者間のトラブルがほぼない長期利用が多い収益性が高い傾向にある | 開業直後は空室率が高くなることが多い競合との差別化が難しい |
ただし、メリットやデメリットは運営方式によっても異なります。まずはご自身にとってどのようなメリットが望ましいのか、どのデメリットを回避したいのか分析し、適切な運営方式を選びましょう。以下の記事も参考にしてください。
トランクルーム投資とは？利益の仕組みやメリット、デメリットを解説
メリット
居住には向かない土地や建物を活用できる点は、トランクルーム経営の大きなメリットです。例えば、日当たりに問題がある土地や、隣り合う建物との距離が近すぎる物件は、居住には適しません。しかし、トランクルームなら問題なく利用できます。また、奇抜な外観の建物、狭小地、三角や縦横に長すぎる土地なども、トランクルームとしてなら利用可能です。
入居者がいないため、利用者間のトラブルがほぼないのもトランクルーム経営のメリットです。マンションやアパートの場合、「夜中に走り回る音が聞こえる」「楽器やテレビの音がうるさい」「ゴミ出しのルールが守られていない」など、利用者間のトラブルが絶えません。トランクルームなら利用者は荷物を出し入れするだけのため、トラブルが発生する可能性も低いでしょう。
長期利用が多いのもトランクルーム経営のメリットです。引っ越しや建て替えなどのために一時的にトランクルームを利用する方もいますが、ほとんどは倉庫やクローゼット代わりに長期的に利用するため、安定した収益が見込まれます。また、マンションやアパートなどの居住用物件と比べると、収益性が高い傾向にあるのもトランクルーム経営の特徴です。
デメリット
トランクルームの宣伝は大々的に実施されるわけではないため、新規開業直後は認知度が低く、空室率が高くなる可能性があります。また、マンションやアパートなどの居住用物件と比べると、外観や設備に対する利用者のこだわりが低く、競合との差別化が難しい傾向にあるのもデメリットと言えるでしょう。
しかし、これらのデメリットは、いずれも優れた管理会社・運営会社に委託することで解決可能です。宣伝力が高く、実績のある管理会社・運営会社を選ぶことから、トランクルーム経営を始めていきましょう。
トランクルーム経営で失敗を回避するコツ
トランクルームは需要が右肩上がりに増加しているだけでなく、居住用物件と比べて収益性が高い傾向にあるため、投資対象としても人気が高まっています。しかし、トランクルームを経営すれば誰もが成功するわけではありません。「初期費用を回収できない」「空室率が高い」などの失敗をする可能性もあります。
失敗を回避するためのコツとしては、次の4つが挙げられます。
| トランクルーム経営で失敗をしないためのコツ市場調査を実施する立地を吟味する集客に注力する経営パートナーを厳選する |
それぞれのコツを見ていきましょう。
市場調査を実施する
需要がある場所にトランクルームを設置すれば、空室率が低下し、収益率が高まります。まずは需要がどの程度あるか、市場調査を実施してみましょう。
例えば、周辺のトランクルームの稼働率、近隣の住宅の延床面積などから、トランクルームへのニーズを推し量ることが可能です。また、トランクルームを扱う業者に相談してみるのも良いでしょう。
立地を吟味する
トランクルームに適した立地を選ぶことも大切です。大前提として、需要があるエリアであることは必須条件です。なおかつ競合が少ないとより良いでしょう。
トランクルームをクローゼット代わりに利用する方も増えてきました。気軽に物を出し入れできる立地を選ぶことは、トランクルーム経営の成果を大きく左右します。
集客に注力する
トランクルームが利便性の高い設備であることは、長期利用者が多いことからも明らかです。しかし、トランクルームの存在が周知されていなければ、利用されることもありません。少なくとも経営が軌道に乗るまでは、集客に注力することが大切です。
経営パートナーを厳選する
トランクルーム経営の成功は、経営パートナー選びにかかっていると言っても過言ではありません。特にトランクルーム経営が初めての方は、慎重にパートナーを選びましょう。
優れた経営パートナーなら、市場調査から立地・物件選び、集客、管理に至るまで安心して任せることが可能です。また、収益率が高ければ早期に初期費用を回収でき、投資規模の拡大を図ることもできるでしょう。
累計1,400件のトランクルーム経営実績を有するフドスマでは、物件の選定から集客・管理までを全てお任せいただける「まるなげ投資」をご提案しています。オーナー様には土地と物件の営業権を所有していただく方式※のため、固定資産税や都市計画税といった税金の負担がないのも特徴です。詳しくは以下から資料をご請求ください。
※一部、所有権付きの物件もあります。
トランクルーム経営の初期費用に関するよくある質問
トランクルーム経営の初期費用について、よくある質問をまとめました。一般的な答えも紹介するので、ぜひ疑問解消の参考にしてください。
Q.初期費用0円のトランクルーム経営は存在する？
すでに所有している土地を運営会社に貸し出すスタイルなら、初期費用0円でトランクルーム経営を実現できることがあります。
ただし、貸し出す際に手数料や加盟料が発生することもあるため、所有する土地を利用する場合であっても、必ずしも初期費用が0円になるわけではありません。また、オーナーは地代収入しか得られないため、収益性が低くなる点にも注意が必要です。
Q.初期費用を抑える方法は？
次の方法により、トランクルーム経営の初期費用を抑えられることがあります。
| トランクルーム経営の初期費用を抑える方法土地・物件を所有しない営業権取得方式を選択する所有している土地を利用する経営パートナーを比較して選ぶスモールスタートでトランクルーム経営を始める |
土地を購入せずにトランクルーム経営を始めれば、初期費用を抑えることが可能です。トランクルーム向きの土地を所有している場合は活用する、もしくはフドスマのまるなげ投資のように土地・物件を所有しない営業権取得方式を検討してみましょう。
また、経営パートナーや事業規模によっても管理費・委託費は大きく変わります。いくつかの業者を比較し、慎重に選択することに加え、無理のない事業規模でトランクルーム経営を始めましょう。次の記事も参考にしてください。
トランクルーム投資は土地なしで始められる？仕組み・利回り・節税まで解説
Q.初期費用はどのくらいで回収できる？
事業規模や運営方式、稼働率などによって、初期費用を回収するまでの期間が異なります。例えば、フドスマでは黒字化までの平均期間は1〜1.5年です。以下の記事もご覧ください。
トランクルーム投資の利回りとは？影響する要素や儲かるポイントを解説
また、フドスマのトランクルーム投資については、以下から資料をご請求ください。
トランクルームの経営はフドスマにご相談ください
トランクルームの経営は、パートナー選びから始まります。累計受託件数1,400件のフドスマでは物件選びから集客・管理までをトータルでお任せいただける「まるなげ投資」をご提案しています。
立地やプランなどにより変動しますが、実質利回り15%前後の水準での経営も可能です。ぜひ無料セミナーで、フドスマのまるなげ投資についてご確認ください。
まとめ
トランクルーム経営の初期費用は、運営方式によって大きく変動します。自営方式や一括借り上げ方式、管理委託方式などの運営方式では、土地や物件をオーナーが所有するため、初期費用が高額になる傾向にあります。また、固定資産税や都市計画税などの納税義務も発生し、維持費用も高額になる点に注意が必要です。
初期費用や維持費用を抑えた経営を目指すなら、ぜひフドスマにご相談ください。フドスマでは、オーナー様が営業権を所有する「営業権取得方式」によるトランクルーム経営をご提案しております。お気軽にお問い合わせください。