トランクルーム投資には、立地選びが収益に大きく影響することや、競合施設との差別化が難しいことなどのデメリットがあります。十分な市場調査や収支計画なしに始めると、想定した収益を得られない可能性もあるでしょう。一方で、遊休地や空きスペースを活用しやすく、管理負担を抑えやすい点から、不動産投資や土地活用の選択肢として注目されています。
本記事では、トランクルーム投資の主なデメリットを中心に、メリットや失敗を回避する方法について解説します。
トランクルーム投資とは？
トランクルーム投資とは、土地や建物を活用して収納スペースを提供し、利用者から月額利用料を受け取る不動産投資の一種です。近年は住宅の狭小化やテレワークの普及などを背景に需要が拡大しています。
主な種類には、建物内に区画を設ける「屋内型」と、更地にコンテナを設置する「屋外型」があります。
運営方式は、次の3種類が一般的です。
- 自主管理方式：オーナー自身が管理する
- 管理委託方式：運営会社に業務を委託する
- サブリース方式：運営会社が施設を一括で借り上げる
トランクルーム投資は維持管理が比較的シンプルで、小規模な土地でも活用しやすい点が特徴です。ただし、収益性は立地や周辺需要に大きく左右されます。投資を検討する際は、市場調査や競合他社の分析が重要です。
トランクルーム投資について詳細を確認したい方は、トランクルーム投資とは？利益の仕組みやメリット、デメリットを解説もあわせてご覧ください。
トランクルーム投資のデメリット
トランクルーム投資は管理の手間が少ない土地活用方法として注目されています。しかし、いくつかのデメリットがあり、安定した収益を得るためには事前の把握と対策が必要です。
ここでは、トランクルーム投資を始める前に理解しておきたい主なデメリットを解説します。
競合との差別化が難しい
トランクルームはサービス内容が比較的シンプルなため、競合施設と差別化しにくい点がデメリットです。
アパート・マンション経営であれば、設備や間取り、立地条件などによって物件ごとの特徴を打ち出せます。一方、トランクルームは荷物の保管場所を提供することが主な役割であり、利用者にとって重要な判断材料は料金や利便性などに限られます。
特にコンテナ型トランクルームは施設ごとの差が生まれにくく、利用者は立地や料金を中心に比較検討することになるでしょう。そのため、周辺に競合施設が増えると価格競争に陥りやすく、値下げによって収益性が低下する可能性があります。
こうしたリスクを軽減するには、防犯カメラや入退室管理システムの導入、24時間利用への対応、空調設備の充実など、付加価値を高める工夫が必要です。開業前には競合施設のサービス内容や料金体系を調査し、運営する施設ならではの強みを明確にする必要があるでしょう。
収益を確保しにくい
トランクルーム投資は比較的高い利回りが期待できるものの、必ずしも安定した収益を確保できるとは限りません。利用者が集まらなければ空室が増え、収入が大きく減少します。
また、トランクルームは一室ごとの賃料が住宅より低いため、高い稼働率を維持しなければ十分な収益を得られないケースもあります。さらに、広告宣伝費や管理費、設備の修繕費などの運営コストも発生します。特に開業直後は認知度が低く、満室になるまで時間がかかることも少なくありません。
事業計画を立てる際は、想定の稼働率が下がった場合でも運営を継続できるよう、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
立地によって需要が大きく左右される
トランクルーム投資の成否は立地条件に大きく左右されます。収納スペースの需要は人口密度や住宅事情、周辺の事業所数などによって変化するためです。
たとえば、集合住宅が多い地域では収納スペース不足を補う目的で需要が見込めます。一方で、住宅事情によって需要は変動するため、エリアごとの調査が重要です。また、利用者が荷物を頻繁に出し入れすることを考えると、アクセスの良さや駐車スペースの有無も重要な要素になるでしょう。
土地があるからという理由だけで開業すると、十分な需要を確保できない可能性があります。事前に人口動態や競合状況を調査し、需要が見込めるエリアかどうかの確認が欠かせません。
法規制を受ける場合がある
トランクルームは、立地や運営形態によってはさまざまな法規制を受ける場合があります。
たとえば、コンテナ型トランクルームは建築基準法上の「建築物」とみなされることがあり、用途地域によっては建設が制限されます。特に、次の用途地域では設置が認められない、または制限を受けるケースがあるでしょう。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
そのため、土地活用を検討する際は、対象地の用途地域や建築可能な施設を事前に確認することが重要です。
また、用途地域による制限だけでなく、建ぺい率や容積率、高さ制限など、建築基準法に基づくさまざまな規制も受けます。さらに、施設の規模や構造によっては、防火や避難経路に関する基準を満たさなければならない場合もあるでしょう。
計画どおりに施設を設置できないケースもあるため、事前に自治体の担当窓口や専門家へ相談し、法的な条件を確認しておきましょう。
固定資産税の減税措置を利用できない
トランクルーム経営に利用している土地は、住宅用地に適用される固定資産税・都市計画税の軽減措置の対象外となるのが一般的です。
この特例は、毎年1月1日時点で住宅が建っている土地に適用されるもので、固定資産税や都市計画税の課税標準額が軽減されます。しかし、トランクルームは住宅として扱われないため、こうした優遇措置を受けることができません。
その結果、同じ土地であっても住宅を建てた場合と比べて税負担が大きくなる可能性があります。特にコンテナ型トランクルームなどでは、住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税や都市計画税を含めた維持コストを考慮したうえで収支計画を立てなければなりません。
トランクルーム投資にはメリットも多い
トランクルーム投資にはデメリットがある一方、ほかの不動産投資にはないメリットもあります。管理負担の少なさや土地活用の柔軟性などから、遊休地の有効活用手段として注目されています。
ここでは、トランクルーム投資の主なメリットを解説します。
修繕・原状回復などの維持コストが小さい
トランクルームは人が居住する物件ではないため、アパートやマンションと比較して維持管理にかかるコストを抑えやすい点がメリットです。住宅では退去時の原状回復や設備交換が発生しますが、トランクルームでは利用者が収納スペースとして使用するため、室内設備の損耗が比較的少ない傾向があります。
特にコンテナ型トランクルームは、給排水設備やキッチン、浴室などの住宅設備が不要であり、修繕箇所も限定されます。そのため、長期的な維持費を抑えながら運営しやすく、収支計画を立てやすい点がメリットです。
管理の手間が少ない
トランクルーム投資は、一般的な賃貸住宅経営と比べて管理業務の負担が少なめです。入居者対応や設備トラブルが少なく、日常的な管理にかかる手間を軽減できる点がメリットです。
また、契約手続きや賃料回収、問い合わせ対応などを代行する管理委託サービスもあり、本業を持つ会社員や遠方に住む土地所有者でも運営しやすいというメリットもあります。管理負担を抑えながら土地活用を行いたい人にとって、有力な選択肢といえるでしょう。
狭小地や変形地も活用しやすい
トランクルームは、アパートやマンションの建築に適さない土地でも活用しやすい点がメリットです。狭小地や変形地、住宅建築が難しい遊休地でも、コンテナ型トランクルームであれば比較的柔軟に設置できます。
特に、建物を建てるほどの広さがない土地や、駐車場として活用しても十分な収益が見込めない土地では、有効な土地活用方法となる可能性があります。既存の土地を活用できるため、新たな土地取得が不要なケースも多く、活用方法に悩んでいる土地所有者に適しています。
長期利用者の確保で収入の安定につながる
トランクルームは、一度契約すると長期間利用されるケースが少なくありません。季節用品や趣味の道具、法人の書類などを保管する目的で利用されることが多く、頻繁な解約が発生しにくいのが特徴です。
利用期間が長くなるほど契約更新の手間や空室リスクが減り、安定した収入を確保できる点がメリットです。新たな入居者募集や契約手続きの頻度を抑えられるため、運営負担の軽減にもつながります。
節税ができる
トランクルームは住宅用地のような固定資産税の軽減措置を受けられないものの、必要経費や減価償却費を活用することで、節税効果が期待できます。
管理費や修繕費、広告宣伝費、ローン利息などの運営費用を必要経費として計上でき、所得税や住民税の負担を軽減します。また、建物や設備については減価償却費を計上できるため、課税対象となる所得を抑えられるでしょう。
ただし、実際の節税効果は投資形態や個人の所得状況によって異なるため、事前に税理士などの専門家へ相談し、状況に合ったシミュレーションを行うことが大切です。
トランクルーム投資の節税効果については、トランクルーム投資で節税できる？仕組みやメリット・デメリットを解説 も参考になります。
トランクルーム投資のデメリットを回避する方法
トランクルーム投資には空室リスクや収益性の課題がありますが、事前の準備や運営方法を工夫することでリスクを軽減できます。成功の可能性を高めるためには、需要の見極めや集客戦略などを計画的に進めることが大切です。
ここでは、トランクルーム投資のデメリットを回避する方法を解説します。
市場調査を徹底する
トランクルーム投資を成功させるためには、開業前の市場調査が欠かせません。周辺人口や世帯数、住宅事情、競合施設の数や稼働状況などを把握することで、需要の有無を判断できます。
たとえば、マンションやアパートが多い地域では収納スペースの需要が高い傾向があります。一方で、競合施設が多すぎるエリアでは価格競争に巻き込まれる可能性もあります。需要と供給のバランスを分析し、適切な規模や料金設定を検討することで、開業後の空室リスクを抑えられるでしょう。
立地選びを慎重に行う
立地はトランクルーム投資の成否を左右する重要な要素です。需要が高いエリアであっても、アクセスが悪かったり駐車スペースが不足していたりすると利用者が集まりにくくなります。
特に屋外型トランクルームは車での利用が前提となることが多いため、幹線道路沿いや住宅地の近くなど、利便性の高い場所が有利です。また、周辺の人口動態や将来的な開発計画も確認しておくとよいでしょう。短期的な需要だけでなく、長期的な視点で立地を選ぶことが重要です。
戦略的な集客を行う
優れた立地に施設を設置しても、利用者に認知されなければ十分な稼働率は期待できません。そのため、開業前後の集客活動が重要になります。
具体的には、自社ホームページの作成やポータルサイトへの掲載、インターネット広告の活用などが有効です。また、初月利用料無料などキャンペーンの実施によって利用開始のハードルを下げる方法もあります。
さらに、防犯性や空調設備などの特徴を積極的にアピールすることで、競合との差別化にもつながります。開業後も継続的な集客施策を行うことで、安定した稼働率を目指せるでしょう。
トランクルーム投資のデメリットを回避した始め方について、トランクルーム経営の始め方とは？メリット・デメリットや失敗しないポイントを解説でも詳しく解説しています。
トランクルーム投資のデメリットに関するよくある質問（FAQ）
トランクルーム投資にはいくつかのデメリットがありますが、事前にリスクや対策を理解しておくことで、失敗の可能性を抑えることができます。
ここでは、トランクルーム投資のデメリットに関してよく寄せられる質問とその回答を紹介します。
トランクルーム投資の空室リスクを抑える方法は？
空室リスクを抑えるためには、需要が見込める立地を選び、開業前に十分な市場調査を行うことが重要です。また、適切な料金設定やキャンペーンの実施、防犯設備や空調設備の充実による差別化も効果的です。継続的な集客活動を行い、認知度を高めることも空室対策につながります。
運営に際してトランクルーム経営の実績が豊富な運営パートナーを選べば、立地調査や料金設定、集客施策に関するノウハウを活用できるため、空室リスクの軽減が期待できます。
トランクルーム投資で管理負担を避けるには？
トランクルーム投資の管理負担を軽減したい場合は、管理委託方式やサブリース方式を検討するとよいでしょう。契約手続きや利用料金の回収、問い合わせ対応などを運営会社に任せられるため、オーナー自身の手間を大幅に削減できます。
管理業務を専門会社へ委託することで、契約手続きや利用者対応などの負担を軽減できるほか、本業と両立しながら運営しやすくなる点もメリットです。
フドスマであれば、集客や契約手続き、運営管理などをまとめて任せられるため、管理にかかる手間を抑えられます。
トランクルーム投資で収益性を高めるにはどうすればいい？
収益性を高めるためには、高い稼働率を維持することが重要です。そのためには需要のある立地を選び、競合との差別化を図る必要があります。
また、利用者のニーズに応じたサイズ展開やセキュリティ設備の充実、適切な料金設定なども有効です。開業後も定期的に市場動向を確認し、運営方針を見直すことが収益向上につながります。
トランクルーム投資は、不動産価格の上昇に伴って高まる収納ニーズを背景に成長している市場です。累計1,400件の運用実績を持つフドスマでは、実質利回り15％前後を目安とした収益性が期待できます。
まとめ
トランクルーム投資には、競合との差別化の難しさや、立地による需要の変動といったデメリットがあります。一方で、維持コストや管理負担が少なく、節税効果も期待できるなどのメリットもあります。成功のためには、市場調査や立地選定を十分に行い、効果的な集客施策を実施することが重要です。メリットとデメリットの両方を理解したうえで、自身の目的や土地の条件に合った運営方法を選びましょう。
トランクルーム投資のデメリットを回避して安定した収益を目指すなら、フドスマの活用を検討してみるとよいでしょう。フドスマは累計1,400件以上の運用実績を持ち、実質利回り15％前後の実績があります。開業から運営管理までを一貫して任せられるため、管理負担も軽減できます。
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