「トランクルーム投資は儲からない」という声に不安を感じている方は少なくないでしょう。結論からいえば、運営方式と事業者選びを誤らなければ堅実なリターンが期待できる投資手法です。国内の収納ビジネス市場は拡大を続けており、構造的な追い風が続いています。本記事では市場データで「儲からない」の実態を検証し、他の投資手法との利回り比較、成功する投資家の共通点、即時償却を活用した節税戦略まで解説します。
トランクルーム投資が「儲からない」と言われる背景
「儲からない」と言われる主な理由は、次の4つに集約されます。
- 賃料単価の低さ
- 稼働率の立ち上がりの遅さ
- 固定資産税の優遇なし
- 競合参入のしやすさ
ただし、いずれも運営方式や事業者選び次第で大きく変わる要素です。
エリアにもよりますが、1ユニットあたりの賃料はアパート家賃と比べると低い傾向にあります。一方、実際の収益性は1坪あたりの配置ユニット数で決まり、面積あたり収益ではアパートを上回るケースもあります。
また、稼働率100%到達までの立ち上がりが遅く、業界内では黒字化まで3〜5年程度と言われており、この赤字期間に耐えられず撤退した投資家が「儲からない」の発信源になっている可能性も想定されるでしょう。
固定資産税の面では、住宅用地特例が適用されない点が不利に働きます。アパート経営では同特例により固定資産税が最大6分の1に軽減されるため、差が出やすい領域です。また、同エリアに競合店舗が短期間で複数立ち上がると、計画段階の稼働率シミュレーションが崩れる場合もあります。
トランクルーム経営には主に「自主運営」「管理委託」「フランチャイズ加盟」「サブリース（まるなげ運営）」の4方式がありますが、集客ノウハウのない個人投資家が自主運営にこだわって撤退するケースも少なくありません。
加えて、トランクルーム投資は「不動産投資」として認識されながらも、住宅ローン特例や住宅用地特例といった税制優遇の対象外であるため、アパート経営に慣れた投資家が想定外のコスト負担に直面するケースもあります。また、収納設備の設置や運営に関するノウハウが個人投資家には蓄積されにくく、開業初期の集客フェーズで苦戦することも少なくありません。
こうした構造的な要素が組み合わさることで、「儲からない」という印象が業界外に広まりやすい状況となっています。ただし、これらの要素はいずれも事前準備と事業者選びでカバーできる範囲にあるため、悲観的に捉える必要はないでしょう。
※トランクルーム経営の始め方やデメリットの詳細は「トランクルーム経営」の記事で解説しています。
トランクルーム投資は本当に儲からない？市場データで検証
「儲からない」という声がある一方で、市場データは一貫した成長を示しています。市場規模・利回り水準・ビジネスモデルの安定性の3つの観点から検証します。
市場規模は15年で約2.8倍、成長余地は十分にあり
矢野経済研究所の調査によれば、国内のトランクルーム市場は15年で約2.8倍に成長し、全国12,000店舗を超える規模にまで拡大しました。これはファミリーレストランの店舗数を上回る水準です（参考: 矢野経済研究所「レンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム市場調査」）。
需要拡大を後押ししているのが住宅の狭小化です。国土交通省「令和5年 住生活総合調査（確報集計）結果」でも、1住戸あたりの延べ面積が縮小傾向にあることが報告されています。季節家電やアウトドア用品など「使用頻度は低いが捨てられない荷物」の置き場としてトランクルームが選ばれることもあるため、成長余地は十分にあると見ることができるでしょう。
アパート経営を上回る収益性
トランクルーム投資はアパート経営と比べて高い利回りが期待できる傾向にあります。フドスマでは実質利回り15%前後を実現しており、運営方式や事業者選びを誤らなければ、投資効率の面で優位性を発揮しやすい投資手法といえるでしょう。
高い利回りを下支えしているのが、国内市場の成長余地です。米国ではトランクルームの世帯普及率が約10%に達し、生活インフラとして定着しています。一方、日本の普及率はまだ約1%にとどまっており、今後10〜20年で2〜3%への成長が見込まれています。
さらに、国土交通省「令和5年住生活総合調査（確報集計）結果」によれば、誘導居住面積水準を満たしている世帯は全体の63.2%にとどまっており、豊かな住生活を実現する水準に満たない世帯が多数存在することが、収納需要を構造的に押し上げる要因となっています。
ただし、物件規模・立地・運営方式で利回りは大きく変動するため、個別のシミュレーションが欠かせません（※個別の状況により異なります）。
不況でも解約されにくいストック型ビジネス
トランクルームは生活インフラとしての性質があり、一度契約すると複数年にわたり利用が続くケースが多く、ストック型として安定収益が見込めます。荷物を別の場所に移すコストを考えると景気後退時でも解約判断に慎重になるユーザーが多く、長期保有前提の投資家にとっては安心材料となります。
他の投資手法と比較したトランクルーム投資の収益性
本当に「儲からない」のかを、他の投資手法との利回り比較で検証します。
| 投資手法 | 利回り・収益性の傾向 | メリット・強み | 注意点・デメリット |
| トランクルーム | アパートを上回る期待値 | 面積あたりの収益効率が高い、即時償却（節税） | 稼働率の立ち上がりに時間がかかる |
| アパート経営 | 安定している | 家賃収入の安定感、固定資産税の軽減（特例） | トランクルームに比べ面積あたりの収益が劣る場合がある |
| 駐車場経営 | 比較的低い | 初期費用が安く手軽に始められる | 将来性（EV普及等）に不透明感がある、収益効率が低い |
| REIT・金融商品 | 商品による | 流動性が高い、管理の手間が一切ない | 価格変動リスクがある、節税メリットをコントロールしにくい |
アパート経営と比較
アパート経営は家賃収入の安定感と住宅用地特例による固定資産税軽減が強みです。一方、トランクルームはアパート経営を上回る利回り水準が期待できる一方、初期費用は物件規模・運営方式で大きく変動します。ただし、家賃収入のような安定感はアパートに分があり、個別の状況にもよりますが、トランクルームは稼働率の立ち上がりに時間がかかる傾向が見られます。
駐車場経営と比較
駐車場経営も土地活用の選択肢として比較されますが、同じ面積で比較するとトランクルームは縦方向にも収納ユニットを配置できるため、面積あたりの収益効率で上回るケースが多い領域です。加えて駐車場はEV普及・カーシェアリングの影響で将来性に不透明感があり、中長期の収益安定性ではトランクルームに分があると言えるでしょう。
REIT・金融商品と比較
J-REITは流動性と手間のなさが強みです。ただし、価格変動リスクがあり、節税メリットも投資家側でコントロールしにくい面があります。
一方、トランクルーム投資は実物資産として「営業権の取得」の形式を取るため、即時償却による節税メリットを設計に組み込める点が大きな違いです。手間を完全にゼロにしたいならREIT、節税効果と高利回りを狙うならトランクルームという使い分けが現実的です。
フドスマでは、高利回りなトランクルーム投資のプランをご用意しています。詳しくは資料請求からご確認ください。
儲からない人が実施していない儲かる人の3つのコツ
同じトランクルーム投資でも、得られる成果はさまざまです。分岐点となる3つのポイントを解説します。
運営は自分でやらず専門業者に任せる
自主運営は利益率が高い反面、物件取得から集客・契約管理・クレーム対応・広告出稿までを自分で担う必要があります。Web集客とローカルSEOのノウハウがなければ稼働率の立ち上げは容易ではありません。
一方、「まるなげ運営（サブリース）」方式なら、オーナーは利回りを受け取るだけに近い形になります。「儲からない」と発信する投資家の多くは、自主運営で集客に行き詰まったケースと考えられます。
立地選定は事業者の出店データを活用する
トランクルームの需要は半径1〜1.5km圏内の住宅密集度と世帯属性に強く依存します。個人がゼロから立地を評価するのは難しい領域ですが、専門事業者なら数百店舗規模の出店実績から「売れる立地条件」のデータを保有しています。駅から遠い・視認性が低い物件でもトランクルームなら活用可能なケースがあり、事業者のノウハウを活用すれば個人では判断しにくい立地選定のリスクを回避できるでしょう。
黒字化まで中長期計画で取り組む
業界内では黒字化まで3〜5年程度と言われますが、Webマーケティングの巧拙でこの期間を圧縮できる余地があります。短期的な赤字に耐えられず撤退する投資家が「儲からない」と発信している面があり、中長期の資金計画を立てたうえでWebマーケティングに強い事業者を選ぶことが成否を分けます。
トランクルーム投資で儲けるための節税戦略
トランクルーム投資ならではの節税メリットを解説します。他の投資手法にはないユニークな仕組みがあり、法人投資家・高所得者にとってはリターンを左右する重要な論点です。
営業権取得による最大95%を初年度に償却
一般的な不動産投資では建物部分を耐用年数に応じて分割償却しますが、トランクルーム投資では「営業権」を取得する形になるため、初期費用の最大95%を初年度に一括経費計上できる設計が可能です。利益が集中した事業年度に投資することで課税所得を圧縮し、実効税率を下げられる可能性があります。
※最新の税制情報は税理士にご確認ください。
法人投資家・高所得者が得られる実質リターン
実質利回り15%前後に加え、即時償却の節税効果を加味すると、法人投資家・高所得者層の実質リターンはさらに高まる可能性があります。役員報酬や事業所得で税負担が重く圧し掛かる層にとっては「節税と資産形成を同時に進められる投資手段」としての位置づけになるでしょう。実際に投資家に占める法人比率は増加傾向にあり、節税効果への認知が広がっていることがうかがえます。
トランクルーム投資の収益性を判断する際、表面的な利回り数値だけで比較すると本質を見誤ります。営業権取得スキームを活用した即時償却による節税効果は、特に法人投資家や高所得者にとって実質リターンを大きく押し上げる要素です。
課税所得が高い事業年度に投資を実行することで、所得税・法人税の税負担を圧縮しつつ、トランクルーム事業からの定期収益も確保するという二段構えの設計が可能になります。
儲かる投資家ほど、利回りと節税効果を組み合わせた「総合リターン」を基準に投資判断を行っており、税理士や事業者と連携して最適な投資タイミングと規模を見極めています。短期的な現金収入だけを追わず、税引後の実質キャッシュフローで投資効果を評価する視点が、結果として安定した収益確保につながるといえるでしょう。
節税効果を含めた収支シミュレーションは、当社の無料セミナーで個別にご案内しています。
信用できるトランクルーム投資事業者を見極めるポイント
事業者選びがトランクルーム投資の成否を分けます。確認すべきポイントを整理します。
契約率・黒字化実績で判断する
最も重要なのは実店舗の契約率と黒字化までの平均期間です。運営実績（店舗数・契約率・黒字化までの平均期間）を公開しているかが信頼性の指標となるでしょう。運営店舗数が多いほど出店エリアごとの需要データが蓄積され、立地選定の精度も上がります。
業界平均と比べて、Webマーケティングに強い事業者は契約率で大きく上回る水準を達成しています。フドスマでは業界平均を大きく上回る契約率と、短期間での黒字化実績があり、まるなげ運営プランでオーナーの手間を最小限に抑えた投資が可能です。
さらに、事業者の運営方針が短期利益重視か長期安定重視かも重要な判断軸です。短期的な拠点拡大を優先する事業者は出店ペースが速い一方、エリア選定の精度や既存オーナーへのサポート品質が低下するリスクがあります。一方、長期安定を重視する事業者は、出店判断に時間をかけ、既存拠点の稼働率を高めてから次の展開に進む傾向があります。
契約前の面談で、事業者の出店戦略やオーナーサポートの体制について具体的に質問し、自身の投資スタンスと合う事業者を選ぶことが、結果として長期的な収益確保につながります。
出口戦略の有無を確認する
投資である以上、売却や撤退の選択肢を持てることも重要です。稼働率が上がった店舗を既存の投資家ネットワーク内で売却できるスキームがある事業者なら、ライフプランが変わっても柔軟に対応できます。契約率・黒字化実績・出口戦略の有無を軸に複数事業者を比較してから、委託業者を決めるようにしてください。
出口戦略を検討する際は、売却時の想定価格帯や投資家ネットワークの規模感も確認しておくと安心です。稼働率が高い店舗は投資家間で売却しやすい一方、立地や運営状態によっては希望価格で買い手が見つからないケースもあります。
売却を希望した場合の仲介体制や、過去の売却事例の実績を公開している事業者であれば、出口の実現性を事前に把握しやすくなるでしょう。相続や事業承継を視野に入れている投資家にとっては、名義変更の対応可否や手続きの流れも重要な確認事項となるため、契約前の面談時に具体的な質問を投げかけておくことをおすすめします。
まとめ
「儲からない」という声の正体は、自主運営での集客失敗や短期撤退がほとんどです。押さえておきたいのは「高利回り」の数字だけでなく、契約率・黒字化実績・出口戦略の有無まで含めた事業者比較です。法人・高所得者にとっては営業権取得スキームによる即時償却も実質リターンを押し上げる要素となるため、節税面も含めた総合シミュレーションで判断することをおすすめします。
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