トランクルーム経営とは、コンテナや建物内の収納スペースを貸し出し、賃料収入を得る仕組みのことです。管理・運営を誰がするか、設備は誰の所有かなどによって、経営の仕組みが異なります。
本記事では、トランクルーム経営の仕組みやメリット、実施の際の注意点について解説します。また、よくある失敗例と失敗を回避するための対策も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
トランクルーム経営とは
トランクルーム経営とは、収納スペースを個人や企業に貸し、賃料を得るビジネスモデルです。物品の保管を請け負う倉庫業としてのトランクルームもありますが、収納スペースを貸す賃貸業としてのトランクルームもあります。
本記事では、主に賃貸業としてのトランクルームについて解説します。トランクルーム経営は、「居住スペースに余裕がない」「季節の家電や衣類を保管したい」といった個人のニーズに応えるビジネスとして、近年さらに注目度が高まってきました。基本的な仕組みや種類について見ていきましょう。
トランクルーム経営の仕組み
トランクルーム経営は、コンテナや建物内の収納スペースを利用者に貸し出し、賃料収入を得る仕組みです。主な経営方式と特徴は以下をご覧ください。
| 経営方式 | 主な特徴 |
| 自主運営 | 運営から集客、管理、トラブル対応まですべてオーナーが請け負う収益性は高いが手間がかかる |
| 管理委託 | 集客や管理などの業務ごとに専門業者に委託するかオーナー自身が請け負うか決める自主運営よりも収益性が下がる可能性があるが、委託する業務を増やすと手間を減らせる |
| 一括借り上げ（サブリース） | オーナーが所有する物件を専門業者が借り上げ、トランクルームとして経営する収益性は低くなるが、管理や集客などの手間がかからない |
経営方式によって収益性や管理負担が異なるため、自分の目的に合った方式を選ぶことが重要です。
トランクルームの種類（屋外型・屋内型）
トランクルームには、屋外型（コンテナ型）と屋内型（ルーム型）の2つの種類があります。主な特徴は以下のとおりです。
| トランクルームの種類 | 屋外型（コンテナ型） | 屋内型（ルーム型） |
| 収納に適した物 | 大型の家具・家電アウトドア用品など | 衣類書類など |
| 搬入方法 | 駐車場が併設されているタイプもあり、車での搬入が一般的 | マンションやビルの内部にあるため、台車での搬入が一般的 |
| 保管環境 | トランクルームの構造にもよるが、自然環境の影響を受けやすい | 温度や湿度の管理、セキュリティに注力したタイプもある |
屋外型は初期費用を抑えやすいが温度・湿度管理が難しい傾向にあります。一方、屋内型は空調・セキュリティが整いやすいため賃料を高めに設定できる点が特徴です。
トランクルーム経営のメリット
トランクルーム経営を始める前に、メリットを把握しておくことは大切です。主なメリットとしては、次の点が挙げられます。
- 初期費用・維持費用を抑えやすい
- 居住用に適さない不動産も活用しやすい
- 収益が安定しやすい
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
初期費用・維持費用を抑えやすい
トランクルームは水回りや窓なども不要になることが多く、アパートやマンションなどの居住用物件と比べると設備が高額になりにくい傾向にあります。そのため、初期費用を抑えやすいと言えるでしょう。
また、居住用物件と比べて管理業務も少ないため、専門の管理業者に委託する場合であっても居住用物件より維持費用がかからないことが一般的です。維持費用を抑えられると、収益率が高くなる可能性があります。
「富動産をスマートに」を目指す「フドスマ」では、累計1,400件の運用実績をベースに、実質利回り15%前後の収益性を実現しています。ぜひ以下から無料資料をご請求ください。
居住用に適さない不動産も活用しやすい
利用に適した不動産の幅が広い点もトランクルーム経営のメリットです。例えば、次のような立地や建物は、居住用物件としては人気が出にくく、稼働率が低くなる傾向にあります。
- 日当たりが悪い
- 駅から遠い
- スーパーや学校・幼稚園などから遠い
- 外観がおしゃれではない
しかし、トランクルームなら、上記のような物件でも問題なく経営できます。また、不整形地でマンションや戸建て住宅の建築に向いていない場合でも、トランクルームの設置が可能なことがあります。土地や物件の活用方法に悩んだときは、トランクルーム経営を検討してみましょう。
収益が安定しやすい
荷物の保管場所を定期的に変更する利用者は多くはないため、長期的な契約が見込みやすいのもトランクルーム経営の特徴です。広告宣伝にかける費用を抑えられるだけでなく、収益が安定しやすいというメリットもあります。
実質利回り15%前後の収益性を実現するフドスマでは、開業から管理運営までを全てお任せいただける「まるなげ投資」が可能です。初期費用や利回りなどについては、ぜひ以下からご確認ください。
トランクルーム経営で押さえておくべき注意点
トランクルーム経営を理解しておくためにも、次の点に注意が必要です。
- 居住用物件とは賃料単価が異なる
- 住宅用地の特例措置が適用されない
- 競合が参入しやすい
- 立地・広さに左右される
特に収益構造や税制面の特徴は、他の不動産投資とは異なる点が多いため、詳しく確認しておきましょう。
居住用物件とは賃料単価が異なる
トランクルームの賃料単価は、居住用物件とは異なります。一般的に屋外型トランクルームは1スペースあたりの賃料が居住用物件と比べて低い傾向がありますが、その一方で、屋内型は空調完備型の物件も多く、居住用物件よりも単価が高いケースもあります。
いずれもエリアや設備内容に応じた賃料を設定することが経営のポイントです。適切な賃料設定には、相場のリサーチが欠かせません。相場は物価やニーズの変化によっても影響を受けるため、定期的なリサーチが求められます。
運営一任型のトランクルーム経営を実現するフドスマでは、賃料設定も全てお任せいただけます。トランクルーム経営についての詳細は、無料セミナーでもご確認ください。
住宅用地の特例措置が適用されない
所有する土地をトランクルーム経営に活用する場合、「小規模住宅用地または一般住宅用地における特例措置」が適用されないため、固定資産税や都市計画税を節税できない可能性があります。
ただし、土地や設備を借りるタイプのトランクルーム経営なら、固定資産税や都市計画税を納める必要がないため、税負担そのものを軽減することが可能です。不動産を所有しないスタイルのフドスマのトランクルーム経営については、以下から無料で資料をお問い合わせください。
競合が参入しやすい
トランクルーム経営は、居住用に適さない土地や物件でも実施できるため、競合が現れる可能性も想定されます。次のような競合対策も検討してみましょう。
- ブランド化を図る
- 温度・湿度の管理など、独自性を出す
- 定期的に広告を出す
- 管理や集客、経営などにおいて適切なサポートを得る
競合が多いエリアは、利用者のニーズの高いエリアとも言えます。信頼できる管理会社に相談し、適切なサポートを受けましょう。
立地・広さに左右される
ある程度の広さがない土地では、トランクルーム経営の収益化が難しい可能性があります。また、既存の建物を利用する場合も同様です。トランクルームの戸数が少なくなり、収益の安定化を図りにくくなります。
また、立地選びも重要です。トランクルーム経営の成否を左右することもあるため、事前の市場調査が不可欠です。
トランクルーム経営のデメリット
トランクルーム経営を始める前に想定されるデメリットも確認しておきましょう。主なデメリットとしては、次の事柄が挙げられます。
- 収益化までに時間がかかることがある
- 多額の広告宣伝費がかかることがある
- 競合との差別化を図りにくいことがある
各デメリットについて解説します。
収益化までに時間がかかることがある
アパートやマンションなどの居住用物件は、新築物件の価値が高く、家賃を高額に設定できるだけでなく、借り手も見つかりやすい傾向にあります。一方、トランクルームは新築物件のアドバンテージが高くはなく、新築と築古の借り手の見つかりやすさに大きな差はありません。
トランクルームは退去が少なく、借り手が見つかれば安定した利益を期待できる投資手法です。しかし、見つかるまでに時間がかかることがあるため、短期的に利益を得たい方には向かない可能性があります。
多額の広告宣伝費がかかることがある
借り手が見つかるまでの期間が長引くと、広告宣伝費が高額になる可能性があります。
効率よく集客するためにも、専門業者のサポートは欠かせません。経営を外部業者に委託する場合は、管理だけでなく集客活動の依頼も検討してみましょう。
競合との差別化を図りにくいことがある
トランクルーム経営は収納スペースを貸すことに特化したビジネスモデルのため、居住用物件とは異なり内装や外観などによる差別化を図りにくいとされています。
しかし、管理環境の整備や立地、ブランド化などにより、差別化は可能です。専門業者などによるサポートも活用し、差別化・収益化を目指していきましょう。
トランクルーム経営の失敗例と対策
トランクルーム経営は、日本の住宅事情や四季のある気候などを反映したニーズの高いビジネスモデルですが、失敗に至るケースもあります。失敗例とその対策を知ることで、トランクルーム経営の成功に役立てていきましょう。
賃料を適切に設定していない
賃料が高すぎると借り手が付きにくく、稼働率が低下します。しかし、低すぎると収益化が難しくなり、トランクルーム経営が成り立たないリスクがあります。
適切な賃料に設定するためにも、周辺のトランクルームの賃料を定期的に調査することが大切です。トランクルーム経営をまとめてお任せいただけるフドスマなら、相場を反映した適切な賃料設定が可能になります。詳細は、無料セミナーでご確認ください。
用途制限により借り手が付きにくい
屋外のトランクルームの場合、温度や湿度の管理が難しく、紙書類や衣類などの保管に対応できないケースもあります。また、出入口の大きさや階数によっては、大型の家具・家電の搬入が難しくなるかもしれません。
利用者のニーズを調査し、用途に応じたトランクルームを設置することが求められます。また、必要に応じて温度・湿度の管理を実施するのも大切なポイントです。
セキュリティに問題がある
屋外型は屋内型に比べると、セキュリティ管理が難しくなります。一度良くない評判が立つと、運営にも影響が生じる可能性があるため注意が必要です。
事前に利用者に注意を喚起するのはもちろんのこと、セキュリティに配慮したコンテナを選ぶことも大切です。
集客がうまくいかない
周辺住民に認知されるまでに時間がかかり、稼働率が上がりにくいケースもあります。宣伝広告に資金を投入することも大切ですが、効率性の高い集客を実現するためにも、集客から管理まで任せられる専門業者に依頼する方法も検討してみましょう。
フドスマでは、開業から集客・管理まで全て一任していただける「まるなげ投資」を実施しています。豊富な実績に基づく高品質の管理と運営で、オーナー様の投資をサポートいたします。詳しくは無料資料でチェックしてみてください。
信用できる業者選びがトランクルーム経営のポイント
信用できる業者を選ぶ際には、運営実績の豊富さ、サポート体制の充実度、契約内容の透明性などを総合的に確認することが大切です。特に、初期費用や運営コストの内訳が明示されているか、開業後のサポート範囲が契約前に明確化されているかは重要な判断材料となります。複数の業者を比較し、自身の投資目的やリスク許容度に合った業者を選定することで、長期的に安定した経営を目指しやすくなるでしょう。
日本の住宅事情や気候などを反映したトランクルーム経営は、将来性の高いビジネスモデルです。しかし、立地選びや集客、管理体制などに問題があると、稼働率が低下し、収益化が困難になる可能性もあります。
トランクルーム経営を成功させるためにも、信用できる業者を選び、適切なサポートを受けることが大切です。フドスマでは、初期費用の最大95%を初年度に償却可能な「店舗運営プラン」と初期費用の全額を最長5年で減価償却可能な「固定収益プラン」をご提案しています。
いずれもオーナー様はトラブル対応や大規模修繕などの負担がないため、手間をかけない「まるなげ投資」が可能です。ぜひ以下からお気軽にお問い合わせください。
まとめ
トランクルーム経営は、コンテナや物件内の収納スペースを利用者に貸し出し、賃料収入を得るビジネスモデルです。管理や経営の主体者により、「自主運営」や「管理委託」「一括借り上げ」などの経営方式があります。
収益が安定しやすい、利用可能な不動産が多いなどのメリットはありますが、経営が軌道に乗るまでに時間がかかることや集客コストがかさむといった注意点もあります。管理や運営を委託できる専門業者もあるため、サポートを受けることも検討してみましょう。
トランクルーム経営とは
トランクルーム経営とは、収納スペースを個人や企業に貸し、賃料を得るビジネスモデルです。物品の保管を請け負う倉庫業としてのトランクルームもありますが、収納スペースを貸す賃貸業としてのトランクルームもあります。
本記事では、主に賃貸業としてのトランクルームについて解説します。トランクルーム経営は、「居住スペースに余裕がない」「季節の家電や衣類を保管したい」といった個人のニーズに応えるビジネスとして、近年さらに注目度が高まってきました。基本的な仕組みや種類について見ていきましょう。
トランクルーム経営の仕組み
トランクルーム経営は、コンテナや建物内の収納スペースを利用者に貸し出し、賃料収入を得る仕組みです。主な経営方式と特徴は以下をご覧ください。
| 経営方式 | 主な特徴 |
| 自主運営 | 運営から集客、管理、トラブル対応まですべてオーナーが請け負う収益性は高いが手間がかかる |
| 管理委託 | 集客や管理などの業務ごとに専門業者に委託するかオーナー自身が請け負うか決める自主運営よりも収益性が下がる可能性があるが、委託する業務を増やすと手間を減らせる |
| 一括借り上げ（サブリース） | オーナーが所有する物件を専門業者が借り上げ、トランクルームとして経営する収益性は低くなるが、管理や集客などの手間がかからない |
経営方式によって収益性や管理負担が異なるため、自分の目的に合った方式を選ぶことが重要です。
トランクルームの種類（屋外型・屋内型）
トランクルームには、屋外型（コンテナ型）と屋内型（ルーム型）の2つの種類があります。主な特徴は以下のとおりです。
| トランクルームの種類 | 屋外型（コンテナ型） | 屋内型（ルーム型） |
| 収納に適した物 | 大型の家具・家電アウトドア用品など | 衣類書類など |
| 搬入方法 | 駐車場が併設されているタイプもあり、車での搬入が一般的 | マンションやビルの内部にあるため、台車での搬入が一般的 |
| 保管環境 | トランクルームの構造にもよるが、自然環境の影響を受けやすい | 温度や湿度の管理、セキュリティに注力したタイプもある |
屋外型は初期費用を抑えやすいが温度・湿度管理が難しい傾向にあります。一方、屋内型は空調・セキュリティが整いやすいため賃料を高めに設定できる点が特徴です。
トランクルーム経営のメリット
トランクルーム経営を始める前に、メリットを把握しておくことは大切です。主なメリットとしては、次の点が挙げられます。
- 初期費用・維持費用を抑えやすい
- 居住用に適さない不動産も活用しやすい
- 収益が安定しやすい
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
初期費用・維持費用を抑えやすい
トランクルームは水回りや窓なども不要になることが多く、アパートやマンションなどの居住用物件と比べると設備が高額になりにくい傾向にあります。そのため、初期費用を抑えやすいと言えるでしょう。
また、居住用物件と比べて管理業務も少ないため、専門の管理業者に委託する場合であっても居住用物件より維持費用がかからないことが一般的です。維持費用を抑えられると、収益率が高くなる可能性があります。
「富動産をスマートに」を目指す「フドスマ」では、累計1,400件の運用実績をベースに、実質利回り15%前後の収益性を実現しています。ぜひ以下から無料資料をご請求ください。
居住用に適さない不動産も活用しやすい
利用に適した不動産の幅が広い点もトランクルーム経営のメリットです。例えば、次のような立地や建物は、居住用物件としては人気が出にくく、稼働率が低くなる傾向にあります。
- 日当たりが悪い
- 駅から遠い
- スーパーや学校・幼稚園などから遠い
- 外観がおしゃれではない
しかし、トランクルームなら、上記のような物件でも問題なく経営できます。また、不整形地でマンションや戸建て住宅の建築に向いていない場合でも、トランクルームの設置が可能なことがあります。土地や物件の活用方法に悩んだときは、トランクルーム経営を検討してみましょう。
収益が安定しやすい
荷物の保管場所を定期的に変更する利用者は多くはないため、長期的な契約が見込みやすいのもトランクルーム経営の特徴です。広告宣伝にかける費用を抑えられるだけでなく、収益が安定しやすいというメリットもあります。
実質利回り15%前後の収益性を実現するフドスマでは、開業から管理運営までを全てお任せいただける「まるなげ投資」が可能です。初期費用や利回りなどについては、ぜひ以下からご確認ください。
トランクルーム経営で押さえておくべき注意点
トランクルーム経営を理解しておくためにも、次の点に注意が必要です。
- 居住用物件とは賃料単価が異なる
- 住宅用地の特例措置が適用されない
- 競合が参入しやすい
- 立地・広さに左右される
特に収益構造や税制面の特徴は、他の不動産投資とは異なる点が多いため、詳しく確認しておきましょう。
居住用物件とは賃料単価が異なる
トランクルームの賃料単価は、居住用物件とは異なります。一般的に屋外型トランクルームは1スペースあたりの賃料が居住用物件と比べて低い傾向がありますが、その一方で、屋内型は空調完備型の物件も多く、居住用物件よりも単価が高いケースもあります。
いずれもエリアや設備内容に応じた賃料を設定することが経営のポイントです。適切な賃料設定には、相場のリサーチが欠かせません。相場は物価やニーズの変化によっても影響を受けるため、定期的なリサーチが求められます。
運営一任型のトランクルーム経営を実現するフドスマでは、賃料設定も全てお任せいただけます。トランクルーム経営についての詳細は、無料セミナーでもご確認ください。
住宅用地の特例措置が適用されない
所有する土地をトランクルーム経営に活用する場合、「小規模住宅用地または一般住宅用地における特例措置」が適用されないため、固定資産税や都市計画税を節税できない可能性があります。
ただし、土地や設備を借りるタイプのトランクルーム経営なら、固定資産税や都市計画税を納める必要がないため、税負担そのものを軽減することが可能です。不動産を所有しないスタイルのフドスマのトランクルーム経営については、以下から無料で資料をお問い合わせください。
競合が参入しやすい
トランクルーム経営は、居住用に適さない土地や物件でも実施できるため、競合が現れる可能性も想定されます。次のような競合対策も検討してみましょう。
- ブランド化を図る
- 温度・湿度の管理など、独自性を出す
- 定期的に広告を出す
- 管理や集客、経営などにおいて適切なサポートを得る
競合が多いエリアは、利用者のニーズの高いエリアとも言えます。信頼できる管理会社に相談し、適切なサポートを受けましょう。
立地・広さに左右される
ある程度の広さがない土地では、トランクルーム経営の収益化が難しい可能性があります。また、既存の建物を利用する場合も同様です。トランクルームの戸数が少なくなり、収益の安定化を図りにくくなります。
また、立地選びも重要です。トランクルーム経営の成否を左右することもあるため、事前の市場調査が不可欠です。
トランクルーム経営のデメリット
トランクルーム経営を始める前に想定されるデメリットも確認しておきましょう。主なデメリットとしては、次の事柄が挙げられます。
- 収益化までに時間がかかることがある
- 多額の広告宣伝費がかかることがある
- 競合との差別化を図りにくいことがある
各デメリットについて解説します。
収益化までに時間がかかることがある
アパートやマンションなどの居住用物件は、新築物件の価値が高く、家賃を高額に設定できるだけでなく、借り手も見つかりやすい傾向にあります。一方、トランクルームは新築物件のアドバンテージが高くはなく、新築と築古の借り手の見つかりやすさに大きな差はありません。
トランクルームは退去が少なく、借り手が見つかれば安定した利益を期待できる投資手法です。しかし、見つかるまでに時間がかかることがあるため、短期的に利益を得たい方には向かない可能性があります。
多額の広告宣伝費がかかることがある
借り手が見つかるまでの期間が長引くと、広告宣伝費が高額になる可能性があります。
効率よく集客するためにも、専門業者のサポートは欠かせません。経営を外部業者に委託する場合は、管理だけでなく集客活動の依頼も検討してみましょう。
競合との差別化を図りにくいことがある
トランクルーム経営は収納スペースを貸すことに特化したビジネスモデルのため、居住用物件とは異なり内装や外観などによる差別化を図りにくいとされています。
しかし、管理環境の整備や立地、ブランド化などにより、差別化は可能です。専門業者などによるサポートも活用し、差別化・収益化を目指していきましょう。
トランクルーム経営の失敗例と対策
トランクルーム経営は、日本の住宅事情や四季のある気候などを反映したニーズの高いビジネスモデルですが、失敗に至るケースもあります。失敗例とその対策を知ることで、トランクルーム経営の成功に役立てていきましょう。
賃料を適切に設定していない
賃料が高すぎると借り手が付きにくく、稼働率が低下します。しかし、低すぎると収益化が難しくなり、トランクルーム経営が成り立たないリスクがあります。
適切な賃料に設定するためにも、周辺のトランクルームの賃料を定期的に調査することが大切です。トランクルーム経営をまとめてお任せいただけるフドスマなら、相場を反映した適切な賃料設定が可能になります。詳細は、無料セミナーでご確認ください。
用途制限により借り手が付きにくい
屋外のトランクルームの場合、温度や湿度の管理が難しく、紙書類や衣類などの保管に対応できないケースもあります。また、出入口の大きさや階数によっては、大型の家具・家電の搬入が難しくなるかもしれません。
利用者のニーズを調査し、用途に応じたトランクルームを設置することが求められます。また、必要に応じて温度・湿度の管理を実施するのも大切なポイントです。
セキュリティに問題がある
屋外型は屋内型に比べると、セキュリティ管理が難しくなります。一度良くない評判が立つと、運営にも影響が生じる可能性があるため注意が必要です。
事前に利用者に注意を喚起するのはもちろんのこと、セキュリティに配慮したコンテナを選ぶことも大切です。
集客がうまくいかない
周辺住民に認知されるまでに時間がかかり、稼働率が上がりにくいケースもあります。宣伝広告に資金を投入することも大切ですが、効率性の高い集客を実現するためにも、集客から管理まで任せられる専門業者に依頼する方法も検討してみましょう。
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信用できる業者選びがトランクルーム経営のポイント
信用できる業者を選ぶ際には、運営実績の豊富さ、サポート体制の充実度、契約内容の透明性などを総合的に確認することが大切です。特に、初期費用や運営コストの内訳が明示されているか、開業後のサポート範囲が契約前に明確化されているかは重要な判断材料となります。複数の業者を比較し、自身の投資目的やリスク許容度に合った業者を選定することで、長期的に安定した経営を目指しやすくなるでしょう。
日本の住宅事情や気候などを反映したトランクルーム経営は、将来性の高いビジネスモデルです。しかし、立地選びや集客、管理体制などに問題があると、稼働率が低下し、収益化が困難になる可能性もあります。
トランクルーム経営を成功させるためにも、信用できる業者を選び、適切なサポートを受けることが大切です。フドスマでは、初期費用の最大95%を初年度に償却可能な「店舗運営プラン」と初期費用の全額を最長5年で減価償却可能な「固定収益プラン」をご提案しています。
いずれもオーナー様はトラブル対応や大規模修繕などの負担がないため、手間をかけない「まるなげ投資」が可能です。ぜひ以下からお気軽にお問い合わせください。
まとめ
トランクルーム経営は、コンテナや物件内の収納スペースを利用者に貸し出し、賃料収入を得るビジネスモデルです。管理や経営の主体者により、「自主運営」や「管理委託」「一括借り上げ」などの経営方式があります。
収益が安定しやすい、利用可能な不動産が多いなどのメリットはありますが、経営が軌道に乗るまでに時間がかかることや集客コストがかさむといった注意点もあります。管理や運営を委託できる専門業者もあるため、サポートを受けることも検討してみましょう。
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