トランクルーム投資は、比較的高い利回りが期待できる土地活用の一つとして注目されています。しかし、利回りは物件の条件や運営方法によって大きく変わるため、仕組みを正しく理解しておくことが大切です。
本記事では、トランクルーム投資の利回りの考え方や計算方法、利回りに影響する要素、収益性を高めるポイントなどを解説します。
トランクルーム投資とは？
トランクルーム投資とは、コンテナや建物内の収納スペースを貸し出し、賃料収入を得る不動産投資の方法です。
近年は、不動産価格の上昇などの影響により住宅の居住スペースがコンパクト化する傾向があり、家庭内の収納スペースだけでは足りないケースが増えています。そのため、荷物を外部に保管するニーズが高まっており、トランクルームの需要も増加している状況です。
こうした背景からトランクルーム市場の規模は年々拡大する傾向にあり、店舗数も全国で大きく増えています。ただし、海外と比べると日本ではまだ普及率が高いとはいえず、今後さらに成長する余地があると考えられています。
また、日本では気候の影響から、荷物を保管しやすい屋内型トランクルームの需要が高い点も特徴です。
トランクルーム投資の利回りはどのくらい？
トランクルーム投資は、比較的高い利回りが期待できる点が特徴です。ただし、利回りは立地や設備、初期投資額などによって大きく変わります。
ここでは、利回りの計算方法や、表面利回り・実質利回りについて解説します。
利回りの計算方法
トランクルーム投資の利回りは、投資額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標です。トランクルーム投資の収益性を把握するには、利回りの計算方法の理解が必要です。
一般的には、以下の計算式で求めます。
年間の収入 ÷ 投資額 × 100
例えば、年間の賃料収入が200万円で、初期投資額が2000万円の場合、利回りは10%となります。ただし、この計算方法は単純な目安にすぎません。より実態に即した収益性を判断する際は、運営費や管理費、税金、空室リスクなども考慮する必要があります。
そのため、利回りを確認する際には、表面利回りと実質利回りの違いを理解しておくことが大切です。
| 項目 | 表面利回り | 実質利回り |
| 計算式 | 年間家賃収入 ÷ 初期費用 × 100 | (年間家賃収入 – 年間運営経費) ÷ 初期費用 × 100 |
| 特徴 | 運営コストを含めないため、大まかな収益の目安を素早く把握できる | 管理費、修繕費、税金などの経費を含めるため、より現実的な収益性を把握できる |
| 注意点 | 実際の支出が考慮されていないため、この数値だけで投資判断するのは危険 | 経費の予測を正確に立てる必要がある |
表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件購入価格をはじめとする初期費用で割って算出する利回りの指標です。
以下の計算式で求めます。
表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷初期費用×100
年間の家賃収入と初期費用のみで算出するため、シンプルに不動産収益の目安を把握できます。
ただし、表面利回りには管理費や修繕費、税金などの運営コストは含まれていません。そのため、実際の収益性を正確に把握するためには、表面利回りだけで判断するのではなく、支出を含めた実質利回りもあわせて確認することが重要です。
実質利回り
実質利回りは、年間収入から管理費や修繕費、税金などの経費を差し引いて計算する利回りの指標です。
計算方法は、以下のとおりです。
実質利回り（%）＝（年間家賃収入 – 年間運営経費）÷ 初期費用×100
表面利回りとは異なり、不動産投資を継続するうえで発生する毎月の経費なども計算に含めるため、より実態に近い収益性を把握できます。
トランクルーム投資でも、管理委託費や広告費、設備の維持費などが発生するため、これらの費用を考慮して計算することで、現実的な収益の目安を確認できるでしょう。
表面利回りが高く見える物件でも、運営コストが多ければ実質利回りは下がる可能性があります。投資判断を行う際は、実質利回りを計算し、長期的な支出も見込んだ収支計画を立てることが重要です。
利回りが高く見える理由
トランクルーム投資は、不動産投資の中でも特に利回りが高いと紹介されることがあります。その理由の一つは、賃貸アパート・マンションなどの不動産と比べて初期投資を抑えやすく、投資額が小さいほど計算上の利回りが高くなる傾向があるためです。
また、稼働率を満室想定で計算しているケースでは、より利回りが高く見えることもあります。実際の収益を判断する際には、運営費や空室リスクを考慮した実質利回りを把握する必要があるでしょう。
トランクルーム投資で利回りに影響する主な要素
トランクルーム投資の利回りは、賃料収入だけでなく、立地条件や施設のタイプ、賃料設定、初期投資額など、複数の要素が収益性に影響します。
ここでは、利回りに影響を与える主な要素について解説します。
立地条件
トランクルーム投資では、立地条件が稼働率や賃料設定に大きく影響します。住宅が密集しているエリアや、マンションが多く収納スペースが不足しやすい地域では、トランクルームの需要が高まる傾向があります。
また、利用者が車で荷物を運びやすい場所や、主要道路に近い立地も利便性の面で有利です。一方で、周辺に競合となるトランクルームが多い場合は、価格競争が起きる可能性があります。
投資を検討する際には、人口動態や住宅環境、競合施設の数などを調査し、需要が見込めるエリアかどうかを見極めることが重要です。
トランクルームのタイプ
トランクルームには、屋外にコンテナを設置するタイプと、建物内に収納スペースを設ける屋内型などの形態があります。一般的に、コンテナ型は建物型に比べて初期投資が抑えやすいため、利回りが高く見える場合があるでしょう。
一方、屋内型は空調設備やセキュリティ設備などを充実させることで、賃料を高めに設定することが可能です。
それぞれのタイプには特徴があり、立地条件や利用者層によって適した形態が異なります。どのタイプを選ぶかによって収益構造も変わるため、事業計画に合わせて検討するとよいでしょう。
賃料設定
トランクルームの利回りは、賃料設定によっても大きく変わります。周辺地域の相場より高すぎる価格設定にすると利用者が集まりにくくなりますが、低すぎると集客は期待できるものの収益性が下がります。
そのため、周辺のトランクルームの料金や需要状況を参考にしながら、適切な価格に設定することが利回りを高めるための重要なポイントです。
高めの賃料でも、部屋の広さや設備の充実度、アクセスの良さなどで差別化を図れば、集客が期待できるでしょう。キャンペーンや割引などの施策を取り入れ、稼働率を高めることも利回り向上につながります。
初期投資額
利回りを計算するうえで、初期投資額も重要な要素です。トランクルーム投資では、土地の取得費用、コンテナや建物の設置費用、設備費用、広告費などが初期投資として発生します。
これらの費用が大きくなるほど、同じ収益でも利回りは低くなります。逆に、土地をすでに所有している場合や、設備コストを抑えられる場合は、利回りが高くなる可能性があります。
投資計画を立てる際には、初期費用の内訳を把握し、回収までにどの程度の期間がかかるのかを確認しておくことが大切です。
トランクルーム投資のメリット・デメリット
トランクルーム投資には、管理の手間が少なく比較的高い利回りが期待できるといったメリットがある一方で、立地や稼働率によって収益が変動するなどのデメリットもあります。
それぞれを理解したうえで、投資について判断することが大切です。
ここでは、トランクルーム投資のメリット・デメリットを解説します。
トランクルーム投資のメリット
トランクルーム投資の主なメリットとして、以下の点があげられます。
- 管理費用や手間を抑えやすい
- 利用上のトラブルが少ない
- 固定客が増えれば収益が安定する
トランクルーム投資の特徴の一つは、設備が比較的シンプルである点です。特にコンテナ型の場合は建物を新築する必要がないケースもあり、アパートやマンション経営と比べて初期費用や維持管理費、管理の手間を抑えやすいというメリットがあります。
トランクルームは荷物の保管スペースとして利用されるため、居住用物件のような生活に関するトラブルが起こりにくい点もメリットです。
また、トランクルームは、一度契約すると長期間利用されるケースが多い傾向があります。季節用品や趣味の道具などを保管するために継続的に利用されることが多く、固定客が増えるほど稼働率が安定しやすいのもメリットです。
トランクルーム投資のデメリット
トランクルーム投資はメリットが多いものの、以下のようなデメリットもあります。
- 用途制限を受ける場合がある
- 競合との差別化が難しい
- 収益性が低い
土地の用途地域や自治体の条例によっては、トランクルームの設置に制限がかかる場合があり、計画どおりに事業を進められない可能性があります。
また、トランクルームはサービス内容が比較的シンプルであるため、競合施設との差別化が難しいこともあるでしょう。
さらに、トランクルームはマンションやアパート経営と比較して1スペースあたりの月額利用料が低い傾向があるため、収益性が低いというデメリットもあります。
トランクルーム投資で利回りを高めるコツ
トランクルーム投資で安定した収益を目指すためには、利回りを意識した運営や戦略が重要です。
ここでは、利回りを高めるためのポイントを解説します。
需要の高いエリアを選ぶ
トランクルーム投資で利回りを高めるには、需要の高いエリアを選ぶことがポイントです。立地選びは稼働率や賃料設定にも影響するため、投資計画の中でも重要な要素となります。
マンションやアパートが多く、居住スペースが限られている地域では、収納スペースを外部に求めるニーズが高まりやすいでしょう。また、引越しや転勤が多い地域では、一時的な荷物保管の需要が生まれる場合もあります。
人口動態や住宅事情、周辺の競合施設の状況などを調査し、需要が見込めるエリアかどうかを見極めることが大切です。
集客対策を行う
利用者を継続的に確保することも、利回りを高めるために重要です。そのためには、集客対策を積極的に行う必要があります。
例えば、インターネットの検索サイトや比較サイトへの掲載、地域へのチラシ配布、看板の設置などがあげられます。
また、キャンペーンや期間限定の割引などを行い、利用を検討している人にアピールする方法も効果的です。施設を清潔に保ち、セキュリティ対策を整えることも、利用者の満足度や口コミ評価に影響します。継続的な管理をしっかり行うことが重要といえるでしょう。
フランチャイズを活用する
トランクルーム投資をフランチャイズで行えば、本部のブランドや運営ノウハウを活用できます。多くのフランチャイズでは、施設設計や集客、運営開始後の管理などをサポートしており、未経験でも事業を始めやすい仕組みが整えられています。
また、本部が広告やマーケティングを行うことで、利用者を集めやすいのも特徴です。ただし、ロイヤリティなどの費用が発生するため、収支計画を確認しながら活用を検討することが大切です。
高い実質利回りが期待できる「フドスマ」
トランクルーム投資を検討している方におすすめなのが、トランクルーム投資を活用した資産運用サービス「フドスマ」です。高い実質利回りと節税効果、運営を任せられる「まるなげ投資」の仕組みが特徴です。
初期投資額の最大95%を短期間で償却できる仕組みがあり、所得税や法人税の課税所得を圧縮して節税できます。さらに、実質利回りは15%前後で、効率的な資産運用を目指せる点がメリットです。
フドスマでは、「具体的にどういう仕組みなのかわからない」という方に向けて、投資の仕組みや収益シミュレーションをまとめた資料やセミナーを無料で提供しています。まずは、情報収集の一環としてご確認ください。
まとめ
トランクルーム投資の利回りは、立地条件や初期投資額、賃料設定、稼働率などさまざまな要素によって変わります。表面利回りだけで判断するのではなく、運営コストを含めた実質利回りを確認することが大切です。
また、需要の高いエリアを選ぶことや、適切な賃料設定、集客対策を行うことなども収益性を高めるポイントになります。投資を検討する際には、こうした要素を総合的に確認し、長期的な視点で収益性を見極めることが重要です。
トランクルーム投資は、従来の不動産投資と比べて高い利回りと節税効果を両立できる投資手法です。
「まだ検討段階」という方こそ、まずは具体的な数字を確認してみてください。初期費用・利回り・償却シミュレーションなど、投資判断に必要な情報をまとめた資料を無料でお送りしています。