トランクルームを貸し出し、利用者から賃料を受け取る「トランクルーム投資」を始める方が増えています。アパート投資と比べて初期費用を抑えやすく、長期利用者が多いため安定した収益を見込めることなども、トランクルーム投資が注目されている理由といえるでしょう。
本記事では、トランクルーム投資の利益の仕組みや将来性などについてまとめました。また、トランクルーム投資を始める前に知っておきたいメリットやデメリット、成功のポイントもご紹介します。
トランクルーム投資とは？
トランクルーム投資とは、トランクルームを貸し出し、利用者から賃料を受け取る投資方法です。投資家（オーナー）自身がトランクルームやトランクルームを設置する土地を所有するのか、また、管理をオーナー自身が行うのかなどによって、いくつかのパターンがあります。
利益の仕組みと運営方式
トランクルームを貸し出し、利用者から賃料を受け取るという流れは全てのトランクルーム投資に共通していますが、所有物件かどうか、管理を誰がするかなどによって、いくつかの運営方式に分けられます。主な運営方式と特徴は、以下をご覧ください。
| 運営方式 | 土地所有者 | 設備所有者 | 経営・集客 | 管理 |
|---|---|---|---|---|
| 自営方式 | オーナー | オーナー | オーナー | オーナー |
| 管理委託方式 | オーナー | オーナー | オーナー・専門業者 | 専門業者 |
| 一括借り上げ方式 | オーナー | オーナー | 専門業者 | 専門業者 |
| 事業用定期借地方式 | オーナー | 専門業者 | 専門業者 | 専門業者 |
各運営方式について、詳しく見ていきましょう。
自営方式
自営方式とは、自己所有物件でトランクルームを運営する方式です。管理や集客なども全て自分自身で行うため、業務委託料を支払う必要がなく、収益率を上げやすいという特徴があります。
ただし、もっとも手間がかかる運営方式のため、トランクルーム投資に十分な時間をかけられる方向けです。また、運営や管理のコツをつかんでいない方にとってはハードルが高く、失敗するリスクも高くなります。ある程度のコツをつかんでから、自営方式にチャレンジするほうが良いかもしれません。
管理委託方式
管理委託方式とは、集客や経営はオーナーが実施し、管理のみ専門業者に委託する方式です。トランクルーム投資においてもっとも手間がかかるとされる管理を専門業者に委託するため、業務委託料はかかるものの、自営方式と比べて大幅に手間を減らせます。
なお、管理のみ委託するスタイルが一般的ですが、集客や経営も専門業者に委託するケースもあります。業務ごとに「オーナーが担当するか、専門業者に依頼するか」を選択できるため、柔軟に設計できる運営方式と言えるでしょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、オーナーが準備した土地と設備（トランクルーム、トランクルームとして活用する物件など）を専門業者が借り上げて、運営する方式です。稼働率にかかわらず地代と賃料が専門業者からオーナーに支払われるため、安定した利益を期待できます。
自営方式や管理委託方式と比べると収益性は低くなる傾向がありますが、専門業者が経営から集客・管理に至るまで全て対応するため、収益自体は高くなる可能性があります。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式とは、オーナーが所有する土地を専門業者に貸し、業者がトランクルームとして運営する方式です。稼働率にかかわらず地代を受け取れるため、安定した利益が期待しやすい方式と言えるでしょう。
また、土地だけを準備すれば後は全て専門業者に任せられるため、投資初心者にも適した運営方式です。他の運営方式と比べると収益性が低くなる傾向にありますが、専門業者がトランクルームの設置から経営、集客・管理に至るまで全て対応するため、収益自体は高くなる可能性があります。
初期費用
初期費用は、次の要素によって異なります。
- 土地や設備をオーナーが所有するか
- トランクルームを設置する場所が屋内・屋外か
- 専門業者にどの業務を委託するか
また、すでに所有する土地・設備を利用するのか、新たに土地・設備を購入するのか、購入する場合ならどのような立地条件なのかによっても異なるため、ケースバイケースです。
あらかじめ予算を決めてから、トランクルーム投資の専門業者に相談すると、無理のない投資を実現しやすくなるでしょう。
将来性
日本は四季があるため、季節家電や衣類などの所有物が多くなる傾向が見られます。物を保管する十分なスペースを確保できない家庭もあるため、トランクルームのニーズは高いと考えられるでしょう。
また、国土交通省は、快適な住環境水準として「誘導居住面積水準」を定めています。例えば、4人世帯（世帯全員が10歳以上）では95〜125平米程度が望ましい床面積とされています。
しかし、「令和5年 住生活総合調査」によれば、誘導居住面積水準を満たしている世帯は全体の63.2%です。賃貸住宅に限ると41.8%のみと、過半数の世帯で誘導居住面積水準を満たしていません。十分な居住面積を確保するために収納スペースを外部に求めるニーズが高まる可能性があり、トランクルーム投資の将来性を支える要因となるでしょう。
出典：国土交通省「住生活基本計画における「水準」について」
出典：国土交通省「令和5年 住生活総合調査（確報集計）結果」
トランクルーム投資のメリット
トランクルーム投資は、アパート・マンションなどの居住用物件への投資と比べて次のメリットがあります。
- 初期費用を抑えやすい
- 利用者とのトラブルが起きにくい
- 収益が安定しやすい
それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
初期費用を抑えやすい
トランクルームはアパートやマンションなどの居住用物件と比較すると、準備する設備が少ない傾向にあります。例えば、キッチンやユニットバスなどの高額な設備を設置する必要がなく、また、水回りの敷設も基本的には不要です。設備が少ない分、初期費用を抑えやすいでしょう。
不動産をすでに所有している場合なら、空いている土地にトランクルームを置く、あるいは、空き部屋をトランクルームに改装するだけで始められる点も、初期費用を抑えやすいといえます。
また、トランクルーム投資は、土地や設備を借りて始めることも可能です。その場合は、さらに初期費用を抑えられる可能性があります。
利用者とのトラブルが起きにくい
アパートやマンションなどを経営する場合、次のようなトラブルが生じる可能性があります。
- 水が出ない、水漏れがする
- エアコンやガス給湯器などの設備が作動しない
- 隣家から騒音が聞こえる
管理を専門業者に委託している場合は、オーナーが直接対応する必要はありません。しかし、設備の取り替えや修理などが発生した場合は、オーナーが費用を負担する必要があるでしょう。
一方、トランクルームは、利用者が品物を置くために特化したスペースです。アパートやマンションなどの居住用物件と比べるとトラブルが少なく、突発的な費用負担も少ない傾向にあります。
また、品物については利用者側が任意で保険をかけるスタイルが一般的なため、万が一、トラブルが生じても、オーナーに責任が問われることは少ないのもメリットといえます。
収益が安定しやすい
トランクルームは居住用物件と比べると退去するケースが少なく、長期間の利用が見込めます。そのため、収益も安定しやすいでしょう。
また、運営や管理を専門業者に任せるタイプなら、トランクルームの稼働率にかかわらず一定の地代や賃料を受け取ることが可能です。収益の安定性が気になる方も、トランクルーム投資を検討できるでしょう。
トランクルームの利用者は、引っ越しや住み替えを機に解約するケースが少なく、収納スペースを継続的に利用する傾向にあります。家電や衣類、書類、趣味の道具など、自宅に置くスペースがないものを保管するという用途は、ライフスタイルが大きく変わらない限り続くため、長期的な契約が見込めます。アパート・マンションのような転居に伴う退去が起きにくい点が、収益の安定性を支える要素となっています。
トランクルーム投資のデメリット
トランクルーム投資には、次のデメリットもあります。
- 土地の用途制限を受けることがある
- 競合と差別化しにくいことがある
- 収益率が低くなることがある
それぞれのデメリットについて見ていきましょう。また、デメリットを回避する対策も合わせて紹介します。
土地の用途制限を受けることがある
以下などの住宅地向けの土地は、トランクルームとして活用できないことがあります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域 など
所有する土地の用途制限を調べ、トランクルーム投資に活用できるのか確認しておきましょう。
また、トランクルームを設置できる場合でも、土地ごとに建ぺい率や容積率などの建築基準が定められている点に注意が必要です。新たにトランクルームを設置する場合は、建築基準を満たしているか確認しましょう。
なお、すでに建設された建物内の空間をトランクルームに改装する場合は、土地の用途や建築基準による制限を受けません。ただし、建物ごとのルールによる制限を受ける可能性があるため、トラブル回避のためにも改装前に確認しておきましょう。
競合と差別化しにくいことがある
トランクルームで提供されるサービスは、基本的には物を保管することのみです。設備や内装の自由度が高い居住用物件と比べると、競合と差別化しにくい傾向にあります。
しかし、立地や宣伝、利用しやすさなどを工夫することで、他のトランクルームと差別化することは可能です。トランクルーム専門の管理・運営会社と協力するなら、競合の多いエリアでも収益化できます。
「富動産をスマートに」を目指す「フドスマ」では、蓄積してきたノウハウで競合と差別化したトランクルーム投資が可能です。トランクルーム投資についての詳細は、無料セミナーでもご確認ください。
収益率が低くなることがある
屋内型か屋外型かによっても異なりますが、アパートなどの居住物件と比べるとトランクルームは賃料を低めに設定するケースもあります。また、宣伝が十分でない場合は、稼働率が低下し、収益に影響をおよぼす可能性もあるでしょう。
収益安定を目指すなら、一括借り上げ方式や事業用定期借地方式などの運営方式を視野に入れてみましょう。また、土地・物件の準備から集客、管理に至るまでトータルで専門会社に任せるフドスマも選択肢の一つです。
累計1,400件の運用実績を持つフドスマでは、実質利回り15%前後の収益性を実現しています。初期費用や利回りなどについては、ぜひ以下からご確認ください。
競合と差別化しにくいことがある
トランクルームで提供されるサービスは、基本的には物を保管することのみです。設備や内装の自由度が高い居住用物件と比べると、競合と差別化しにくい傾向にあります。
しかし、立地や宣伝、利用しやすさなどを工夫することで、他のトランクルームと差別化することは可能です。トランクルーム専門の管理・運営会社と協力するなら、競合の多いエリアでも収益化できます。
「富動産をスマートに」を目指す「フドスマ」では、蓄積してきたノウハウで競合と差別化したトランクルーム投資が可能です。トランクルーム投資についての詳細は、無料セミナーでもご確認ください。
収益率が低くなることがある
屋内型か屋外型かによっても異なりますが、アパートなどの居住物件と比べるとトランクルームは賃料を低めに設定するケースもあります。また、宣伝が十分でない場合は、稼働率が低下し、収益に影響をおよぼす可能性もあるでしょう。
収益安定を目指すなら、一括借り上げ方式や事業用定期借地方式などの運営方式を視野に入れてみましょう。また、土地・物件の準備から集客、管理に至るまでトータルで専門会社に任せるフドスマも選択肢の一つです。
累計1,400件の運用実績を持つフドスマでは、実質利回り15%前後の収益性を実現しています。初期費用や利回りなどについては、ぜひ以下からご確認ください。
トランクルーム投資を成功させるポイント
トランクルーム投資を成功させるポイントを理解しておくことで、デメリットを回避しやすくなります。主なポイントは以下をご覧ください。
- 適切に価格を設定する
- ターゲットに向けた宣伝を実施する
- 管理・運営の質に注目して管理会社を選ぶ
それぞれのポイントについて見ていきましょう。
適切に価格を設定する
適切な金額に賃料を設定することは、トランクルーム投資の成功を左右します。価格が高額すぎると借り手がつきにくくなり稼働率が低下するリスクがありますが、反対に低額すぎると収益が出ません。
高い稼働率と収益率を実現するためにも周囲の相場を丁寧にリサーチし、適切な賃料に設定することが必要です。また、賃料設定後は、定期的に見直しを行い、物価や相場とバランスが取れているのか調査することが求められます。
ターゲットに向けた宣伝を実施する
トランクルームとして周知されていないと、稼働率は上昇しません。ターゲットを分析し、適切なタイミングで宣伝を実施することも大切です。
宣伝に不安があるときは、運営・管理を一任できるトランクルーム投資の専門会社に相談するのも一つの方法です。宣伝も含めトータルで任せられるため、稼働率アップを期待できます。
フドスマでは宣伝や管理だけでなく、価格設定もトータルでお任せいただけます。稼働率と収益率にこだわった投資を目指す方も、ぜひチェックしてみてください。
管理・運営の質に注目して管理会社を選ぶ
管理や運営の質に問題があると、利用者の確保が困難になります。競合が林立するエリアであっても選ばれるトランクルームにするためにも、管理・運営の質に注目して委託会社を選びましょう。
フドスマの特徴の一つとして、開業から管理・運営を全てお任せいただける「まるなげ投資」が挙げられます。豊富な実績に基づく高品質の管理・運営で、オーナー様の投資をサポートいたします。詳しくは以下からお問い合わせください。
まとめ
トランクルーム投資は、四季があり、なおかつ狭小住宅が多い日本の収納事情・住宅事情を反映した投資手法です。退去が少なく、長期的な利用を見込めるため、安定した収益を期待できるのもトランクルーム投資の特徴です。
「宣伝はどうすれば良いのだろうか」「管理や運営の経験がないけれど、うまくできるだろうか」「投資をしたいけれど、手間がかかるのでは？」などの不安や疑問がある方は、ぜひフドスマにご相談ください。不動産投資が初めてという方にも、分かりやすくご説明いたします。
フドスマでは、開業準備から管理・運営をトータルでお任せいただける「まるなげ投資」の仕組みが整っています。実際にお任せいただける業務内容や初期費用、利回りなどについては、以下から無料でご請求いただける資料でご確認ください。
また、累計1,400件の運用実績を有するフドスマでは、実質利回り15%前後の収益性を実現しています。気になる疑問については、ぜひ以下からお気軽にお問い合わせください。